наименование сторон в договоре субаренды

Содержание

Энциклопедия решений. Субаренда

См. Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

ГК РФ предусматривает право арендатора с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Закон не устанавливает требований к форме согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду, она может быть различной. Однако, чаще всего, такое согласие является письменным.

На практике большинство договоров аренды содержат условие о субаренде:

— в одних договорах арендодатель прямо запрещает арендатору сдавать имущество в субаренду;

— в третьих арендодатель разрешает арендатору заключать договоры аренды без каких-либо оговорок. Подобное условие договора аренды само по себе является письменным согласием арендодателя на передачу арендатором имущества в субаренду (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 10.06.2008 N Ф09-4191/08-С6).

Исходя из общих правил предоставления согласия на совершение сделки, предусмотренных ст. 157.1 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, вступившего в силу с 01.09.2013), предварительное согласие на заключение договора субаренды должно указывать на предмет этого договора (имущество, передаваемое в субаренду). Если согласие предоставляется в последующем, в нем должно содержаться указание на сам договор субаренды.

Что касается срока договора субаренды, то он не может быть заключен на срок, превышающий срок основного договора аренды.

Заключение договора субаренды на неопределенный срок не противоречит законодательству, в том числе, в случае, когда срок договора аренды (основного договора) определен. Также как и не противоречит закону заключение договора субаренды на конкретный срок в случае, когда не определен срок основного договора аренды. Данные выводы основываются на том, что неопределенный срок договора не является ни более, ни менее длительным, нежели конкретный срок договора (см., например, постановления ФАС Центрального округа от 24.12.2010 по делу N А14-6046/2010/186/6, ФАС Московского округа от 24.02.2010 N КГ-А40/457-10, ФАС Уральского округа от 08.12.2010 N Ф09-9627/10-С6, решение АС Рязанской области от 11.10.2010 N А54-3720/2010С23). В этом случае следует полагать, что срок договора субаренды в любом случае не может быть больше срока договора аренды, следовательно, при прекращении основного договора аренды договор субаренды также будет прекращен.

Положение ст. 607 ГК РФ, определяющее виды имущества, которое может быть передано в аренду, с учетом ст. 606 ГК РФ, которая допускает возможность передать объект аренды только в пользование арендатора, не ограничивает право сторон заключить договор аренды, предметом которого будет не вещь в целом, а ее отдельная часть. Если в аренду передается часть земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, такая часть участка предварительно должна пройти процедуру кадастрового учета. Однако арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Внимание

Арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам. Наличие договора субаренды не отменяет и не изменяет обязанности арендатора, установленные основным договором аренды с арендодателем.

В случае досрочного прекращения договора аренды договор субаренды также должен быть прекращен. Если же по каким-либо причинам основной договор аренды признан недействительным, недействительным будет являться и договор субаренды (ст. 618 ГК РФ).

Источник

Как арендатору сдать нежилое помещение в субаренду

26 l

Арендованное помещение или его часть можно сдать в субаренду другому предпринимателю для торговли, оказания услуг и размещения офиса. На это спрашивают разрешение собственника. Варианты разные: субарендатор пользуется помещением постоянно или пару часов в неделю.

Платежи от субарендатора помогают компенсировать свою арендную плату. На субаренду вряд ли согласятся арендодатели в торговых центрах. В остальных случаях, возможно, это дополнительная поддержка магазинам и другому бизнесу, у которого проблемы.

Как законно оформить субаренду

Для субаренды берут письменное согласие собственника помещения. С субарендатором подписывают договор субаренды.

Согласие арендодателя

Нельзя сдавать помещение без согласия собственника — ст. 615 ГК РФ. Хорошо когда в согласии точно сказано кому, на какой срок и под какой бизнес можно сдавать помещение. Такой документ защитит от споров.

Иногда согласие арендодателя уже вписано в договор аренды. Тогда спрашивать отдельное разрешение не нужно.

Бывает и наоборот: в договоре аренде прописан запрет на субаренду. Но это не мешает поговорить с арендодателем. Обстоятельства вокруг меняются и, возможно, субаренду разрешат. В этом случае подписывают дополнительное соглашение. Пункт о запрете убирают и добавляют согласие.

Договор субаренды

С субарендатором подписывают договор. Без него договорённость не работает: если субарендатор внезапно съедет, не получится спросить за сломанную мебель и космический счёт за свет — ст. 651 ГК РФ.

Что написать в договоре субаренды

Перед хозяином помещения за субарендатора отвечает арендатор. Поэтому уделите особое внимание условиям, которые защищают помещение и организуют порядок работы.

Предмет договора и характеристики помещение

Предмет — по поводу чего заключили договор. В предмете пишут, на каких условиях пускают субарендатора: отдают во владение и пользование или только в пользование. Например, на определённые часы и дни недели для проведения мастер-классов.

Сюда же добавляют адрес, метраж, кадастровый номер и расположение помещения. Это обязательно по ст. 607 ГК РФ. Если сдаёте часть, её расположение удобно отметить на плане помещения. План есть в кадастровом паспорте.

Под какой бизнес отдаёте в субаренду

В договоре пишут, чем именно займётся субарендатор. Например, будет ремонтировать ноутбуки и смартфоны. Прописать вид деятельности важно. Если субарендатор вместо тихого ремонта за прилавком организует столярную мастерскую, аренду можно прекратить и взыскать убытки по ст. 615 ГК РФ.

Срок аренды

Пустить субарендатора можно на период не дольше своей аренды — ст. 614 ГК РФ. Срок записывают в договор субаренды. На новый срок заключают новый договор.

Если арендатор по какой-то причине расторгает свой договор аренды досрочно, субаренда тоже прекращается — ст. 618 ГК РФ. Субарендатор может заключить договор аренды уже с собственником.

Субаренду на срок более года регистрируют в Росреестре.

Арендная плата, коммуналка и депозит

В договор записывают размер арендной платы и срок ежемесячных платежей. Сколько брать с субарендатора решает арендатор. Повышать плату можно не чаще одного раза в год.

Случается, арендатор и субарендатор работают в помещении вместе. Тогда договариваются, как поделят расходы на коммунальные услуги, воду и электричество.

С субарендатора можно взять депозит. Деньги возвращают после прекращения аренды или засчитывают за последний месяц.

Ремонт, вывеска и уборка

В обязанности субарендатора вписывают все нужные бытовые условия. Это особенно важно, если арендатор тоже остаётся работать в помещении. Пропишите, как развесите вывески, кто делает уборку и следит за чистотой крыльца. А также — кто берет на себя пожарную безопасность и выполнение санпинов.

По умолчанию субарендатор обязан делать текущий ремонт: менять лампочки, чинить сантехнику — ст. 616 ГК РФ. Но эту обязанность можно распределить по-другому — как договоритесь.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Передача и возврат помещения по акту

Помещение передают субарендатору по акту. Подписали акт — можно начислять арендную плату.

В акте перечисляют мебель и оборудование, которые сдают вместе с помещением. Это поможет спросить с субарендатора ущерб, если что-то сломается или потеряется.

Если найдутся поломки, арендатор устраняет их по ст. 612 ГК РФ. Но если сломанные выключатели и неработающий кондиционер было видно на приёмке, с арендатора снимается ответственность.

На возврат помещения тоже подписывают акт. До возврата субарендатор платит арендную плату, даже если уже бросил бизнес — ст. 622 ГК РФ.

По каким причинам расстаётесь

По общему правилу договор аренды раньше срока расторгают через суд. Но удобнее записать в договор, что у каждой стороны есть право отказаться от аренды по уведомлению, например, за 14 дней. Так можно.

Можно написать, что договор расторгают без причины или из-за конкретных нарушений. Это вопрос договорённостей с субарендатором.

Вот примерные нарушения субарендатора:

— ведёт бизнес, о котором не договаривались;

— ухудшает состояние помещения, не делает уборку;

— задерживает арендную плату и коммунальные платежи;

— машет бизнесу арендатора.

— не разобрался с недостатками помещения;

— мешает бизнесу субарендатора.

Статья актуальна на 08.02.2021

Получайте новости и обновления Эльбы

Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур

Источник

Как заключать и расторгать договоры субаренды нежилого помещения?

Поскольку недвижимость стоит больших денег, нередко бизнесмены и организации арендуют ее, заключая договоры аренды или субаренды.

Что это такое, рассмотрим в нашем материале.

Что такое договор субаренды нежилого помещения и субаренды ТС с экипажем?

Чтобы осуществлять предпринимательскую деятельность, ее субъекты арендуют офисы, склады, другие помещения.

Если ранее арендованное имущество сдается в аренду, такие правоотношения называются субарендой и регулируются ГК РФ

При этом арендатор становится арендодателем, а третье лицо — арендатором.

Объектом отношений является помещение, которое уже было сдано и теперь пересдается, или арендованное транспортное средство. Например, агентство недвижимости снимает офисы, а затем отдельные комнаты сдает предпринимателям по более высоким ценам путем заключения договоров субаренды, или ООО оформляет первоначальную аренду ТС с экипажем, а затем пересдает его в субаренду третьему лицу.

Особенности договора субаренды:

Для заключения соглашения субаренды закон устанавливает обязательность взять согласие владельца имущества.

Согласие собственника нежилого помещения или транспортного средства на практике предусматривается непосредственно в тексте соглашения.

Если условия документа не содержат согласия владельца, арендатор может взять от собственника письменное разрешение для конкретного случая

0c5 c25cb871

В какой форме заключается договор субаренды нежилого помещения?

Для заключения этой бумаги предусмотрена простая письменная форма. Он составляется в двух экземплярах — каждая сторона получает по одному.

Как оформить договор субаренды между юридическими лицами?

Правила оформления для юридических лиц начинаются с определения общих положений, из которых вытекают главные обязанности участников.

Вы можете ознакомиться с образцом договора субаренды. Он должен содержать четкое описание помещения, сдаваемого в найм. Требуется указать:

Если арендуется офис в здании, нужно указать его номер. Отсутствие этой информации является серьезным упущением, а документ автоматически теряет юридическую силу.

В условиях договора субаренды необходимо указать:

Ежемесячная выплата включает суммы налога с дохода, поэтому при расчете ежемесячных платежей следует учитывать уплату обязательного сбора.

Договор субаренды между физическими лицами, а также между ИП и ИП мало чем отличается от стандартного. Обязательным условием является отражение:

tn 2018 01 19 11 26 57

Как устанавливается срок договора субаренды?

Он определяется волеизъявлением сторон, но не должен превышать срока действия первичного договора аренды. Юристы называют субаренду производным контрактом, зависящим от первичной аренды.

Если период действия превышает 1 год, документ придется зарегистрировать

Поэтому во избежание соблюдения излишних формальностей участники сделки заключают соглашения на срок до 1 года, а по его истечении подписывают новое.

Целевое назначение нежилого помещения или возможности эксплуатации транспортного средства не должны противоречить первичному договору аренды.

Особенности расторжения договора субаренды

При прекращении действия первичной аренды третье лицо, снимающее объект, вправе обратиться к собственнику имущества с просьбой о заключении нового контракта. Это нужно сделать в пределах сроков, указанных в первичном соглашении. Зачастую этого срока достаточно для потребностей субарендатора.

Закон предусмотрел порядок трансформации правоотношений субаренды нежилых помещений в полноценный найм.

Для этого прекращается действие первичного документа между собственником и арендатором. После этого субарендатор становится арендатором.

При заключении договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок для его расторжения нужно уведомить контрагента за 1 месяц, при аренде помещения — за 3 месяца

В соглашении может быть прописана автоматическое продление при условии, что контрагент за некоторое время до истечения срока не направил другой стороне письмо о намерении отказаться от аренды. Расторжение также возможно при одностороннем отказе от исполнения условий сделки.

Как оформить регистрацию договора субаренды?

Сделка регистрируется в Росреестре, если установлен срок ее действия, превышающий 1 год. Исполнение этого предписания закона позволяет госорганам вести учет недвижимости для контроля законности сделок с ней.

Заключая договор субаренды, не забывайте о том, что эта сделка полностью зависима от условий и обязательств арендатора перед арендодателем

Резюме

Данное соглашение может быть заключено в отношении недвижимости или движимого имущества, например, ТС. Нередко участники сделки подписывают, к примеру, договор субаренды с экипажем.

При заключении соглашения на срок более 1 года требуется государственная регистрация.

При любом изменении правоотношений и взаимодействия арендатора с собственником имущества по причине неуплаты, несвоевременной уплаты ежемесячных платежей, непроведения ремонта и т.д. рискует пострадать субарендатор. Он будет вынужден оставить помещение в кратчайший срок и понесет убытки.

921 a66b17ed Людмила Разумова
Редактор
Практикующий юрист с 2006 года

Комментарии

avatar female client default

Заключен договор аренды между ООО «1» и ООО «2». Впоследствии ООО «2» заключил договор субаренды с ООО «3». Как можно оформить дополнительное соглашение не расторгая договор субаренды между ООО»3″ и ООО «1» ( поменять арендодателя на собственника) на тех же условиях. Расторгать не хотим, так как имеется задолженность у арендатора последнего (ООО»3″) Спасибо.

716f9af09f44249152400fd27edb98b0 65 76

Я думаю, что самый эффективный способ это подписать акты сверок с задолженностью и для пущей важности оформить гарантийным письмо и если по сроку исковой давности не успевают оплатить, то дополнительными актами и письмами, так сказать лонгировать. А договоры все таки расторгнуть. А то же налоговая как отреагирует на такую сделку!? Получается, что собственник сам свою недвижимость у себя в аренду возьмет — как то выглядит это не правильно.

avatar female client default

Почему сами у себя то арендовать будут? В доп соглашении поменять арендодателя ( ООО»2″ на ООО»1″, а арендатор то останется тот же!

716f9af09f44249152400fd27edb98b0 65 76

Из сообщения не совсем ясно было.

Проще тогда, переуступите право аренды с уведомление (а возможно согласием) другой стороны договора, а остальную процедуру с актами и письмами сделайте.

avatar male client default

Мы заключили договор субаренды с некой гр. Беловой А.Н., являющейся арендатором коммерческой недвижимости. При заключении договора нам не предоставили разрешения от собственника здания.

Могу ли я как субарендатор, так как договор уже заключён, запросить подтверждения, разрешения на сдачу помещения моим арендодателем?

avatar male lawyer default

Согласно положениям ст. 608 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ сдавать арендованное имущество в субаренду арендатор вправе только с согласия арендодателя.

Законодатель прямо не устанавливает форму, в которой должно быть получено такое согласие, однако предполагается, что оно должно быть в письменной форме, где воля арендодателя должна быть четко выражена (согласие может быть оформлено в дополнительном соглашении, в письме, в протоколе и др.).

При этом следует иметь в виду, что такое согласие не требуется в следующих случаях:

— если в сам договор аренды включено условие, которым арендатору предоставлено право осуществления субаренды. Согласно разъяснениям в п. 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ) от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», п. 2 ст. 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.

Следовательно, согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Вы можете запросить согласие арендодателя на субаренду либо попросить арендатора его договор аренды с арендодателем. В случае если в договоре между арендатором и арендодателем существует оговорка о субаренде запрашивать согласие не нужно.

В случае отсутствия в договоре аренды оговорки о субаренде и отсутствии согласия арендодателя на субаренду, договор субаренды может быть признан недействительным (ничтожным)

6d48c1358ae773ccd1f144d1d14c4ed0 65 76

Людмила, вы обязательно должны убедиться в праве арендатора сдавать помещение в субаренду. В соответствии с п.2 ст. 615 ГК

«… Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. «

И я бы посоветовала вам сделать это побыстрее!

avatar male client default

Арендатор, отказывается предоставить основной договор, мотивируя это тем, что основной договор находится на подписании собственника помещения

avatar male lawyer default

В случае если между арендатором и арендодателем не подписан основной договор и помещение по акту приема-передачи не передано от арендатора арендодателю договор субаренды является недействительным. В вашем договору есть информация о собственнике помещения, но отсутствует информация о правах Арендатора на помещение, те у арендатора исходя из представленных документов и сведений отсутствует права передавать имущество в аренду.

avatar male lawyer default

Вы вправе требовать от арендатора его договор аренды с собственником, как документ-основание для заключения договора субаренды, либо вы можете потребовать от арендатора письмо от Арендодателя (в любой форме — протокол, письмо ит.д.) подтверждающие право арендатора на сдачу объекта недвижимости в суб. аренду

2ae149cfdd0578a98bae42013c0c0eea 65 76

Здравствуйте!
Сегодня при заключении договора субаренды согласие собственника на субаренду прописывается непосредственно в договоре аренды (который обязательно прикладывается к пакету документов на юридический адрес) либо содержится в отдельном документе, предоставленном арендодателем. Данный документ может быть оформлен в виде приложения к договору, но допускается также и оформление в форме письма, соглашения, протокола или дополнения к договору, копию которого субарендатору необходимо получить на руки.
Если разрешение на субаренду прописано в договоре аренды, то это освобождает арендатора от обязанности в дальнейшем получать согласие арендодателя при каждой конкретной сделке. Это, несомненно, является преимуществом для арендатора, но и опасностью для арендодателя, ведь в момент подписания договора аренды с правом субаренды он еще не знает, с кем в дальнейшем может заключить подобный договор его арендатор и какие дополнительные условия будут внесены в договор субаренды.
Прежде всего, еще раз напомним об обязательном получении согласия на субаренду от собственника. Правило о том, что основным условием субаренды является наличие согласия арендодателя, является императивным (т.е. требует безусловного исполнения) и не может быть изменено другими положениями договора. Так, если в договор субаренды будет включено условие о том, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя – такое положение договора будет просто недействительным.

Что касается сроков действия договора субаренды, то он не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В том случае, если договор аренды продлевается на неопределенный срок – данное положение может быть применено и к договору субаренды.
Кроме того, арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды.

Еще один важный момент. Согласно действующему законодательству РФ, договор субаренды недвижимого имущества, заключаемый на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации, и, в случае отсутствия обязательной регистрации договора субаренды, субарендатор несет определенные риски. Так не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным (т.е. недействительным).

Досрочное прекращение договора аренды влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, если же по тем или иным причинам договор аренды с арендатором признан недействительным – договор субаренды также аннулируется.
Вам следует связаться с собственником, то есть с основным Арендодателем. Судьба договора субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды определяется содержанием последнего. При отсутствии в нем каких-либо условий относительно действия договора субаренды досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Это означает, что при досрочном расторжении договора аренды субарендатор может потребовать от арендодателя заключить с ним договор аренды на тот же объект, которым он пользовался по договору субаренды. При этом основание досрочного расторжения договора аренды тут значения не имеет. Для реализации субарендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды необходимо соблюдение следующих условий:
Арендатор может сдавать помещение либо его часть в субаренду. Однако при этом он обязан получить согласие арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ)*. На практике распространены случаи передачи помещений в субаренду без согласия арендодателей. Арендатору нужно иметь в виду, что саму по себе передачу имущества в субаренду без согласия арендодателя суды расценивают в качестве существенного нарушения договора аренды, которое является основанием для расторжения договора (постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2008 г. № КГ-А40/6572−08 по делу № А40−9449/08−53−110 и ФАС Уральского округа от 15 апреля 2004 г. № Ф09−970/04-ГК по делу № А60−6946/2003). Согласие арендодателя может быть выражено как в самом договоре аренды, так и в отдельном письменном заявлении. Если согласие арендодателя на сдачу арендатором помещения в субаренду выражено в тексте договора, то в этом случае получение дополнительного согласия от арендодателя не требуется. Данный вывод подтверждается пунктом 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 „Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“. Если в договоре прямо не выражено согласие арендодателя на сдачу арендатором имущества в субаренду, то необходимо предварительно направить арендодателю письменный запрос о возможности передать помещение или его часть в субаренду. Чтобы процедура дачи согласия на субаренду не затягивалась, имеет смысл еще при заключении договора аренды согласовать порядок рассмотрения арендодателем обращения арендатора о возможности сдать помещение или его часть в субаренду.

Источник

Юридический портал vladimir-voynovich.ru
Adblock
detector