номер счета эскроу пример

Содержание

Эскроу-счет: как это работает и что нужно знать покупателю квартиры в новостройке

С появлением в России рынка новостроек недвижимость приобреталась по схеме «утром деньги, вечером стулья». Отдаешь деньги застройщику и с волнением ждешь: построят дом или нет. Но с 1 июля 2019 года игры в эту русскую рулетку закончились — запустилась новая обязательная модель финансирования жилищного строительства с использованием эскроу-счетов ( ФЗ №151 ).

Зачем это нужно, как это работает и что изменилось для покупателей — расскажем в статье.

Что такое эскроу-счет и зачем он нужен при покупке квартиры в новостройке

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются или, если использовать профессиональную терминологию, депонируются. Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации.

Если застройщик не сдаст дом вовремя, средства со счета будут возвращены покупателю. Но и забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не сможет — только если застройщик не выполнил условия, зафиксированные в договоре, заключенном при открытии эскроу-счета.

В первую очередь новая модель была утверждена на государственном уровне для защиты интересов и финансовой безопасности дольщиков — при затянувшейся стройке или банкротстве застройщика покупатель гарантированно получит свои деньги обратно.

В каком банке можно открыть эскроу-счет

Только в том банке, на чьи средства возводится объект недвижимости, то есть, обеспечивающего проектное финансирование. Он и становится держателем эскроу-счетов всех дольщиков в строящемся доме. Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает банк-эскроу-агента из списка банков, уполномоченных ЦБ, на открытие счетов эскроу.

В каком банке можно получить ипотечный кредит

В любом. Покупатель может взять ипотечный кредит в банке с выгодными для себя условиями, а эскроу-счет открыть в банке, который застройщик выбрал в качестве эскроу-агента.

Выбрать квартиру в аккредитованных Сбербанком новостройках и оформить ипотеку со скидкой от застройщика можно онлайн на DomClick.ru

Как происходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счета

Схема достаточно простая. Покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита и после одобрения заключает с застройщиком договор долевого участия, в котором прописано, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.

Затем ДДУ регистрируют в Росреестре, а покупатель бесплатно открывает эскроу-счет в банке. Банк в этом случае — независимая сторона, посредник и гарант финансовой безопасности покупателя.

Как открыть эскроу-счет при покупке квартиры в ипотеку

Для открытия эскроу-счета нужно заключить договор между покупателем, застройщиком и банком, в котором этот счет открывается.

В Сбербанке подписать договор счета эскроу и открыть счет эскроу можно без посещения офиса — в мобильном приложении за несколько секунд.

Банк, выдавший ипотечный кредит, безналичным расчетом переводит средства (первоначальный взнос и сумму кредита) на эскроу-счет. После этого ни застройщик, ни покупатель не имеют доступа к средствам.

Лишь после введения новостройки в эксплуатацию банк переводит средства с эскроу-счета застройщику.

Быстро, удобно и безопасно провести расчет за недвижимость и оформить регистрацию права собственности можно с помощью услуг «Сервис безопасных расчетов» и «Электронная регистрация права собственности»

Что будет, если обанкротится банк, в котором открыт счет эскроу

Деньги вернутся обратно к покупателю. Средства, размещённые на счетах эскроу, страхуются Агентством по страхованию вкладов, но в размере суммы, не превышающей 10 млн рублей. То есть, если ваша квартира стоит больше 10 млн рублей или вы покупаете несколько квартир в одном доме с несколькими счетами эскроу, вернуть вы сможете только 10 млн рублей ( ФЗ №177, ст.12.1 ).

Что будет, если обанкротится застройщик

Покупатель также получит свои деньги обратно и в полном объеме. Деньги будут сохранены на эскроу-счете и вернутся к покупателю и при банкротстве застройщика, и даже при задержке ввода объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.

Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу-счета

Плюсы

Гарантия финансовой безопасности покупателей — самая главная цель этой модели расчета между покупателем и продавцом недвижимости. Теперь, приобретая квартиру в новостройке, дольщики могут спокойно ждать сдачи дома в эксплуатацию, не беспокоясь о том, на что тратятся их деньги. В любом случае покупатель получит либо свою недвижимость, либо вложенные в покупку средства.

Открытие и обслуживание счета эскроу бесплатно для покупателя недвижимости.

Недостатки

➖ Рост цен на недвижимость. Если раньше застройщики возводили дома на средства дольщиков, то теперь им приходится это делать или на собственные средства, или через проектное финансирование — то есть брать кредит на строительство в банке. Обслуживание кредита и выплаты процентов банку застройщики могут компенсировать повышением стоимости продаваемых квартир.

➖ Лимит на сумму возвращаемых средств в случае банкротства банка. Вернуть деньги покупатель сможет, но до 10 млн рублей. И если этой суммы хватит на покупку квартиры в регионах, то трехкомнатная квартира в центре Москвы будет стоить дороже, так что риски у покупателя остаются.

➖ Деньги на счету заморожены, а стоимость недвижимости растет. И если через два года застройщик не выполнит свои обязательства, а цены на недвижимость поднимутся, купить такую же квартиру на возвращенные деньги уже не выйдет.

➖ Если застройщик нарушил договоренности, деньги возвращаются только со счёта эскроу. При покупке квартиры в ипотеку, выплаченные банку проценты за время постройки дома — расходы покупателя, которые он вернуть не сможет. Учитывая, что среднее время постройки дома 1,5-2 года — это может составить около 20% от стоимости объекта при минимальном первоначальном взносе.

Источник

Применение счета эскроу, в том числе для юридических лиц

Эскроу-счета – новая банковская услуга, которая пока мало известна широкой аудитории. Рассмотрим ее особенности, преимущества и недостатки.

Что собой представляют эскроу-счета

Эскроу-счета представляют собой специальные счета, открываемые в банке. О них сказано в пункте 2.8 инструкции ЦБ №153-И от 30 мая 2014 года. Нужны они для временного помещения денег на счет. Средства размещаются владельцем счета. При наличии некоторых оснований, оговоренных в соглашении между сторонами, деньги передаются третьему лицу. Соответствующее определение содержится в пункте 1 статьи 860.7 ГК РФ.

Вопрос: В каком порядке учитываются средства, поступившие на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве?
Посмотреть ответ

Участники соглашения, на основании которого открывается счет эскроу:

Само соглашение именуется договором условного депонирования. Суть эскроу-счета – передача денег бенефициару не напрямую, но опосредованно, через банк. Средства передаются только при соблюдении ряда условий, оговоренных в соглашении.

Интересно, что понятие счетов эскроу в России и за рубежом различается. В России эскроу-счета не используются при операциях с ценными бумагами. Третьим участником соглашения может являться только банк. На западе же третьей стороной могут быть агентства. В России счет эскроу обычно используется при операциях с большими суммами. К примеру, это могут быть сделки с недвижимостью.

Вопрос: Распространяются ли гарантии системы обязательного страхования вкладов на ИП, разместивших для осуществления предпринимательской деятельности денежные средства на счетах эскроу, открытых для расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества или для расчетов по договорам участия в долевом строительстве?
Посмотреть ответ

Отношения между участниками сделки регламентируются статьей 860 ГК РФ. Однако из этой статьи не вполне понятно отличие эскроу от аккредитива. Рассмотрим подробнее схему работы с рассматриваемым специальным счетом, а также его отличие от аккредитива.

Порядок работы со счетами эскроу и их отличие от аккредитива

Порядок работы с эскроу-счетами:

Что происходит со счетом эскроу в долевом строительстве при прекращении обязательств?

Эскроу имеет много схожих черт с аккредитивом. Однако есть и существенные отличия, на которые нужно обратить внимание.

Ключевые особенности эскроу-счета

Рассмотрим ключевые нюансы применения специального счета:

Большая часть положений по управлению эскроу-счетом регулируется именно заключенным договором. Если в договоре нет того или иного положения, по умолчанию нужно следовать законодательству.

Преимущества и недостатки

Как уже говорилось, счет-эскроу во многом похож на аккредитив. Но у первого есть определенные преимущества. Рассмотрим их подробнее:

Эскроу-счета не лишены и недостатков:

Большинство минусов эскроу связано с тем, что это новая банковская услуга. Мало и банковской, и деловой практики.

Эскроу-счет для юридических лиц

Счетами эскроу могут пользоваться и ФЛ, и ЮЛ. Участниками сделки могут быть лица с разными статусами. К примеру, допускается открывать счет между организацией и ФЛ.

Правила эскроу практически не меняются в зависимости от того, кто открывает счет. Однако если делает это ФЛ, присутствуют некоторые особенности. В частности, только средства ФЛ, размещенные для осуществления сделок с недвижимостью, подлежат страхованию. Основание – пункт 1 статьи 12.1 ФЗ №177 «О страховании» от 23 декабря 2003 года.

Если же счет открыт ЮЛ, никаких страховых гарантий не предоставляется. Однако предприниматель может застраховать средства самостоятельно.

Как открыть эскроу-счет

Для открытия счета нужно найти банк, предоставляющий соответствующие услуги, и составить заявление. В нем обычно указывается следующая информация:

Точный порядок открытия эскроу-счета нужно уточнять в конкретном банке.

Источник

Как работают счета эскроу: инструкция для покупателей новостроек

755909237023683

С 1 июля прошлого — 2019 — года российские застройщики перешли с долевого строительства на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Реформа строительной отрасли направлена на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан в строительство жилья, сделав невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Рассказываем, как работает механизм финансирования и как им пользоваться покупателям новостроек.

Что такое счета эскроу

С 1 июля 2019 года деньги дольщиков размещаются на специальных счетах в аккредитованных банках, а не поступают напрямую застройщику. Строительство объекта ведется за счет банковского проектного финансирования.

Согласно механизму, деньги за купленную квартиру в новостройке вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и находятся там до тех пор, пока не будет зарегистрировано право собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства объекта покупатель может вернуть внесенную на эскроу-счет сумму. Механизм исключает ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость жилья, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

755909238528373

Ипотека с использованием эскроу

Покупатель квартиры в новостройке может оформить ипотеку с использованием счета эскроу. Это можно сделать как в том банке, где застройщик получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия. В последнем случае эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации. В обоих случаях заемщик будет иметь одинаковые условия обслуживания счета эскроу: комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. При этом если покупатель решит пользоваться услугами разных кредитных организаций, заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

Согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса по ипотеке может быть зачислена на эскроу-счет только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась. После выдачи жилищного кредита и зачисления всей суммы на специальный счет покупатель начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, так как за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не влияет.

755909241977803

Финансирование

Банки выдают девелоперам проектное финансирование на строительство многоквартирных жилых домов. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на счетах становятся источником дешевого фондирования по кредитам застройщикам, а успешные продажи квартир на этапе строительства дают девелоперу возможность снизить процент по кредиту.

Форс-мажор

Если после регистрации сделки покупатель решил отказаться от покупки оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги, происходит расторжение договора участия в долевом строительстве в установленном законом порядке. Средства с эскроу-счета возвращаются банку, который предоставил кредит, а первоначальный взнос — покупателю.

Если расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги с эскроу-счета должны быть возвращены покупателю.

755909243072759

Раньше покупатель терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по ипотеке. Теперь в случае возникновения у застройщика проблем покупатель получает обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита. Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решает дождаться решения о назначении другого девелопера для завершения строительства объекта, внесенные средства остаются на эскроу-счетах до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, отзывается лицензия, застройщик и участник долевого строительства должны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. При этом средства граждан на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Источник

Договор эскроу защитит деньги и имущество

С 1 июня в гражданском кодексе появилась глава о договорах эскроу. Это новый вид договоров в российском праве, он поможет при сделках с дорогим имуществом: покупке квартиры, товаров, передаче авторских прав, документов, денег и многом другом.

С договором эскроу меньше рисков для обеих сторон сделки. Это гарантия, что каждый точно получит свое и не рискует быть обманутым. А еще это возможность сохранить имущество и деньги от арестов, списаний, претензий приставов и на случай банкротства.

В общем, отличная штука, в которой стоит как минимум разобраться.

Коротко

Вот главное о договоре эскроу:

О чем вообще речь?

В прошлом году приняли поправки в гражданский кодекс. Часть из них заработала только с 1 июня. Например, мы уже рассказывали про новые правила для займов. Одновременно появилась и глава про договоры эскроу. Раньше такого типа договоров в гражданском кодексе вообще не было. Счета эскроу были, а договора эскроу не было.

Пока нет ни судебной, ни даже полноценной юридической практики по таким договорам. Но это не мешает уже сейчас заключать и использовать их для своей выгоды. Главное в гражданском кодексе все-таки описано, а нотариусы и банки уже готовы участвовать.

Что такое договор эскроу?

Договор эскроу или условного депонирования — это трехсторонний договор. Его суть в том, что одна сторона передает что-то другой стороне через третью, которой они обе доверяют.

Эта третья сторона как бы гарантирует, что никто не уйдет с чужими деньгами и без квартиры, никто внезапно не расторгнет договор на покупку автомобиля или не распродаст имущество компании, пока будут оформляться документы на нового владельца бизнеса. Это способ исполнить свои обязательства с минимальным риском.

Например, бывает так: продавец передал квартиру с отсрочкой платежа, а остаток ему не заплатили. Право собственности уже у покупателя. Отсудить деньги у него, конечно, реально, но судиться можно годами.

Или предприниматель покупает готовый бизнес — например, кофейню. Проверил: помещение в собственности, мебель на месте, кофемашина за полмиллиона работает. Отдал деньги за кофейню, а пока все оформляли, прежний владелец продал мебель и кофемашину, а помещение у него забрали приставы. В итоге ни денег, ни бизнеса.

В договоре эскроу участвуют такие лица:

Как это работает в жизни?

Пример с квартирой. Допустим, есть продавец и покупатель квартиры. Продавец хочет получить деньги вперед, потому что боится, что он передаст право собственности, а денег не увидит. А покупатель не хочет платить деньги, потому что боится, что отдаст их, а продавец эту квартиру оформляет еще на кого-то или подарит ее через час своей бабушке.

Тогда продавец и покупатель вместе с основным договором купли-продажи заключают договор эскроу. Они решают так: вот деньги за квартиру. Их депонируют: то есть покупатель отдает всю сумму эскроу-агенту и просто так забрать их уже не может. Деньги можно депонировать наличными или на счете в банке. Продавец эти деньги не заберет: эскроу-агент отдаст всю сумму, только когда будет акт приема-передачи квартиры. Каждый получит свое, если выполнит обязательства.

Покупатель уже не сможет прийти к эскроу-агенту, расторгнуть договор и вернуть свои деньги. Либо их заберет продавец, когда переоформит квартиру, либо они придут вместе и расторгнут договор по обоюдному согласию.

Пример с бизнесом. Новый собственник проверил, какие активы есть у компании. Все активы внесли в опись. Деньги за бизнес депонировали у нотариуса с таким условием: прежний собственник бизнеса заберет всю сумму, только если предъявит нотариусу акт, что он передал все это имущество по описи.

Но и покупатель бизнеса эти деньги уже просто так не заберет. Нотариус вернет ему их только в том случае, если пройдет срок передачи имущества. Например, прошел месяц, а кофемашину, мебель и ключи от помещения так и не отдали.

Что можно депонировать по договору эскроу?

Депонировать можно не только деньги, но и вообще любое движимое имущество, документы и ценные бумаги. Нельзя депонировать только недвижимость.

Можно заключить договор взаимного эскроу. Никто ничего не получит, пока не выполнит условия договора. Например, при передаче авторских прав или патента. У эскроу-агента могут быть и деньги, и исходники шрифтов и логотипа. Каждый заберет свое, когда будет зарегистрировано исключительное право на покупателя.

Какие условия можно предусмотреть в договоре эскроу для передачи депонированного имущества?

Условия могут быть такими:

Больше всего в оформлении условий заинтересован бенефициар, потому что депонент исполнил свое обязательство, когда передал имущество на депонирование эскроу-агенту. Например, внес деньги в банк — все, покупатель ничего не должен, он уже оплатил, даже если продавец эти деньги сможет снять только через месяц.

А вот бенефициару придется прийти в банк и как-то подтвердить, что он выполнил свое обязательство. Как доказать наступление срока, понятно. А вот оформление договора аренды, передачу имущества или смену данных о владельце домена нужно подтвердить документами. Список этих документов должен быть конкретным, понятным и точно подтверждающим, что все нормально, деньги можно отдавать.

Договор эскроу нужно заверять у нотариуса?

Да, это обязательное условие. Кто бы ни был стороной этого договора, даже если эскроу-агент — это риелтор или партнер по бизнесу, — договор все равно нужно заверять у нотариуса.

Исключение только для денег на счете в банке и бездокументарных ценных бумаг. Например, договор эскроу при покупке квартиры можно не оформлять у нотариуса, а внести деньги в банк и там их депонировать, пока продавец не переоформил квартиру на покупателя.

Договор эскроу — это не то же, что депозит нотариуса, не перепутайте.

За договор эскроу нужно кому-то платить?

По умолчанию этот договор платный. То есть эскроу-агент может требовать вознаграждение за то, что хранит имущество, проверяет условия передачи, следит за сроками и документами.

Никаких конкретных цен или процентов в законе нет: как договорятся. У банков и нотариусов, скорее всего, будут свои тарифы в зависимости от суммы и типа сделки. Причем свое вознаграждение агент может потребовать от любой стороны. По умолчанию это солидарная ответственность депонента и бенефициара.

Если такое условие не подходит, нужно конкретно описать все в договоре: платит этот и вот столько. Или что вообще никто ничего не платит. Если эскроу-агент согласен стать гарантом безвозмездно, так тоже можно.

Например, три предпринимателя затеяли общий проект. Двое могут заключить основной договор, а третий выступит гарантом по сделке. Денег он за это не возьмет, документы проверит, передаст, что положено — все довольны и ничем не рискуют.

По закону о долевом строительстве счета эскроу для дольщиков открывают и обслуживают без комиссии.

Что будет с деньгами или имуществом, если придут приставы или депонента признают банкротом?

Когда приставы взыскивают долги, они могут наложить арест на счета и имущество. Или налоговая может потребовать от банка блокировки счета из-за недоимки. Финансовый управляющий запретит все сделки из-за банкротства и не разрешит его продавать. А что продано, то вернут.

Но не с договорами эскроу. Все деньги, имущество и ценные бумаги, которые депонированы по договору эскроу, защищены от любых взысканий. Эти деньги нельзя списать в счет долга по налогам или алиментам, имущество нельзя арестовать, а машину придется передать покупателю, даже если продавец оказался банкротом.

Все остальное у депонента могут арестовать и забрать. А депонированное имущество — нет.

Значит, договоры эскроу можно использовать для ухода от арестов имущества и списаний со счетов?

Это не так уж просто. И вот почему:

Источник

Что такое счет эскроу

И где его используют

Эскроу — это специальный банковский счет, который используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки. Одна сторона сделки вносит на счет эскроу деньги. Они замораживаются или, если говорить на банковском языке, депонируются. Эти деньги вторая сторона сделки получит только после того, как выполнит свои обязательства. Например, передаст право собственности, растаможит груз, переоформит машину.

Скажем, человек приобретает квартиру, но боится, что продавец обманет. Покупатель может открыть счет эскроу в банке — продавец получит деньги только после того, как у жилья сменится собственник.

Чтобы открыть такой счет, обе стороны сделки и банк заключают специальное соглашение — договор счета эскроу. В нем прописано, на каких основаниях банк должен перевести деньги получателю. Договор счета эскроу не следует путать с договором эскроу — о нем мы уже подробно рассказывали.

На счете эскроу можно депонировать не только деньги, но и другое движимое имущество — например, ценные бумаги. Недвижимость депонировать нельзя.

Кто участвует в сделке с использованием эскроу-счета

Эскроу-агент — независимая сторона, которая выступает гарантом сделки, контролирует ее и определяет, выполнены ли требования договора между депонентом и бенефициаром. Что именно является доказательством выполнения этих требований, обычно решают сами стороны сделки.

Открывать счета эскроу в России имеют право только банки. Если у гаранта нет официального статуса кредитной организации, то он имеет право депонировать деньги или ценные бумаги, только открывая специальные номинальные счета.

ст. 926.6 ГК РФ — особенности депонирования бездокументарных ценных бумаг и безналичных денежных средств

Плюсы и минусы счета эскроу

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше

Помимо счета эскроу для гарантированных расчетов часто используют другие два финансовых инструмента — аккредитив и банковскую ячейку.

Банковская или депозитарная ячейка — это сейф в банке, который можно арендовать. По желанию клиента к ячейке может получить доступ и другой человек, предъявив определенные документы. Поэтому такие сейфы используют при покупке недвижимости. Покупатель арендует ячейку и кладет туда деньги. Когда договор купли-продажи зарегистрируют, продавец предъявит его сотрудникам банка и заберет деньги.

Аккредитив — это обязательство банка перевести деньги клиента получателю после того, как тот выполнит какое-то оговоренное заранее условие. Аккредитивы часто используют в торговых сделках, когда продавец и покупатель не особо друг другу доверяют. Банк выступает посредником. Вот как это работает: покупатель перечисляет деньги на счет, банк его замораживает. Когда продавец подтвердит поставку, ему перечислят деньги.

Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а счет эскроу — всегда безналичный платеж. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, то использовать банковскую ячейку не получится. Нужны безналичные формы гарантийных расчетов — например, аккредитив или счет эскроу.

И в случае со счетом эскроу, и в случае с аккредитивом бенефициар получает деньги только после того, как выполнит условия сделки.

Несмотря на то что и банковскую ячейку, и аккредитив, и счет эскроу используют, чтобы снизить риски в сделках, эти три формы расчетов кое-чем отличаются.

Различия аккредитива, счета эскроу и ячейки

Аккредитив Счет эскроу Банковская ячейка
Форма договора Утверждена Центробанком Стороны могут вносить любые изменения Стороны могут вносить любые изменения
Ответственность за платеж Несет депонент Несет банк Несет депонент
Закрыть счет досрочно Может депонент, в любой момент Только если одна из сторон расторгнет договор Может депонент, в любой момент
Получает деньги со счета Получатель или тот, на кого он указал Только бенефициар Получатель или кто-то еще по переводному аккредитиву
Использовать в долевом строительстве Нельзя Необходимо, за исключением особых случаев Нельзя
Страхование Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией Если это сделка купли-продажи недвижимости, в том числе и договор долевого участия, то АСВ страхует до 10 млн рублей Можно застраховать отдельным договором со страховой компанией
Деньги могут взыскать Да Нет Да

Для каких видов сделок применяется счет эскроу

Счет эскроу применяют в сделках, где есть риск, что одна сторона не выполнит свои обязательства, если получит деньги вперед. Еще такие счета используют, когда между платежом и передачей товара проходит долгий срок — например, надо провести перерегистрацию собственности.

Чаще всего счета эскроу применяют:

Схема действия счета эскроу

Кому принадлежат деньги на счете эскроу

По закону пока бенефициар не выполнил условия сделки, деньги, которые находятся на счете эскроу, принадлежат депоненту, но распоряжаться ими он не может. Как только бенефициар предоставил необходимые документы, он становится владельцем денег.

ст. 860.7 ГК РФ — договор счета эскроу

Банк-агент не имеет права брать в счет своего вознаграждения деньги со счета эскроу, если об этом не написано в договоре.

Открытие счета эскроу

Подписывать договор на открытие счета эскроу должны вместе все три стороны сделки: депонент, бенефициар и представитель банка. Исключение — договор долевого строительства: здесь бенефициар — это застройщик, который договаривается с банком заранее.

В договоре на открытие счета должны быть указаны все существенные условия сделки: какой товар продается или какая услуга предоставляется, кем, кому и в какие сроки.

Кроме того, в документах обязательно указывают, как бенефициар докажет, что выполнил условия сделки. Например, если речь о покупке квартиры, можно указать, что банк-агент переводит деньги только после того, как продавец предоставит в банк выписку из ЕГРН, что новым собственником жилья стал покупатель.

Документы для открытия счета. В разных банках пакет документов, которые нужны, чтобы открыть счет, может отличаться. Но всегда клиент должен написать заявление на открытие счета и предоставить документ, подтверждающий личность.

У представителя юрлица попросят нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, документа, подтверждающего полномочия — например, доверенность, а также сведения о финансовом положении компании. Это могут быть годовая бухгалтерская отчетность, аудиторское заключение и справка об отсутствии долгов по налогам.

Индивидуальный предприниматель должен предоставить копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку об отсутствии долгов по налогам.

В некоторых банках клиента, открывающего счет эскроу, попросят заполнить специальную анкету — вопросник банка.

Особенности работы с эскроу-счетами при долевом строительстве

ст. 15.4 ФЗ № 214-ФЗ — привлечение застройщиками средств участников долевого строительства через счета эскроу

Вот как это работает: покупатель открывает счет эскроу в банке, с которым работает застройщик, потом регистрирует договор долевого участия и вносит на счет деньги. Банк кредитует застройщика. Когда дом введут в эксплуатацию, покупатель получит квартиру, застройщик — деньги со счета, а банк — свои платежи.

Страхование счетов эскроу. Деньги на счете эскроу застрахованы, только если это сделка купли-продажи недвижимости. Срок страховки истекает через три рабочих дня после перехода права собственности к покупателю.

Если речь о договоре долевого участия, то деньги дольщика застрахованы на весь срок строительства — пока не сдадут квартиру.

Если у банка отзовут лицензию, то деньги переведут на счет эскроу в другом банке. Правда, компенсируют не более 10 миллионов рублей, даже если один дольщик открыл несколько счетов эскроу в этом банке.

Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

Счет эскроу можно использовать как способ расчета при покупке жилья и на вторичном рынке. Например, продавец настаивает на предоплате, так как боится, что не получит деньги после перехода собственности на квартиру. А покупатель в свою очередь боится платить вперед, потому что кругом мошенники.

Источник

Юридический портал vladimir-voynovich.ru
Adblock
detector