Новое в кадастровом учете и госрегистрации недвижимости
Согласно изменениям в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые внёс Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ, заявление о регистрации прав и прилагаемые к нему документы с 28 октября 2021 года можно подать через нотариуса.
До 28.10.2021 это было возможно, только если сделку удостоверил нотариус или выдано свидетельство о праве на наследство.
СИТУАЦИЯ
ПОСЛЕДСТВИЕ С 28.10.2021
В ЕГРН внесут характеристики объекта согласно первому этапу.
При вводе в эксплуатацию на последующих этапах будет кадастровый учет соответствующих изменений характеристик объекта в его технический план.
Электронное согласование границ земельного участка
С 28.10.2021 можно согласовать границы земельного участка в электронном виде. При этом документ должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью всех заинтересованных лиц-участников согласования местоположения границ, в том числе – собственника участка, границы которого уточняются.
Сокращены сроки регистрации ДДУ
Договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости со вторым и последующими дольщиками с 28.10.2021 в Росреестре регистрируют быстрее. А именно:
Отметим, что до 28 октября 2021 года срок госрегистрации любого ДДУ был 7 рабочих дней с даты приема документов. А при их подаче через МФЦ – 9 рабочих дней.
Повышение информированности: новые уведомления
С 28.10.2021 уведомляют:
В завершение отметим, что есть и другие поправки в госрегистрации недвижимости и кадастровом учете с 28 октября 2021 года. Но они носят больше технический характер и касаются Росреестра, кадастровых инженеров, нотариусов, МФЦ и других участников указанных правоотношений.
Росреестр прокомментировал поправки, касающиеся государственного кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимость
 |
| tashatuvango / Depositphotos.com |
Ведомство проинформировало о главных нововведениях в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, предусмотренных Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (подробно о нем мы рассказывали ранее). Закон вступил в силу 30 апреля 2021 года, но для многих положений предусмотрен отложенный срок вступления в силу (Информация Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 мая 2021 г.).
Поправки направлены, сообщает Росреестр, на упрощение оформления сделок с недвижимостью, а также призваны повысить качество и доступность услуг ведомства, обеспечить их дальнейшую цифровизацию. В частности, внесенные изменения позволят реализовать проект «Стоп-бумага», направленный на переход на электронный документооборот и создание цифрового архива, минимизацию количества хранимой на бумажных носителях информации. Закон № 120-ФЗ предусматривает, что все представляемые на бумажных носителях (в МФЦ, посредством почтовой связи) документы будут возвращаться заявителям после их перевода в электронный вид и проведения на их основании учетно-регистрационных действий.
Когда заявление о регистрации прав на недвижимость можно передать почтой? Узнайте ответ из материала «Регистрация права и перехода прав на недвижимость» в Домашней правово й энциклопедии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!
Еще одно новшество – сокращение сроков регистрации ДДУ. Сроки регистрации первого ДДУ остались прежними, а последующих – сократились на два дня и составляют 7 рабочих дней, если документы подавались в МФЦ на бумажном носителе, и 3 дня, если документы подавались в электронной форме. В настоящее время регистрация ДДУ занимает до 9 рабочих дней со дня поступления документов в МФЦ – как для первого участника долевого строительства, так и для последующих.
Также среди нововведений – установление запрета на перепродажу сведений ЕГРН, в том числе посредством сайтов-двойников. Это позволит защитить правообладателей от предоставления недостоверных сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, ограничениях (обременениях).
Помимо этого поправки предусматривают расширение функционала «Личного кабинета кадастрового инженера», а также наделяют кадастрового инженера полномочиями по подаче документов для осуществления учетно-регистрационных действий без доверенности на основании договора подряда.
Прокомментирован ряд иных нововведений (о выездном приеме, упрощении оформления сделок с органами власти и др.).
Новое в кадастровом учете и госрегистрации недвижимости
1 января 2021 года вступили в силу изменения, внесённые в Налоговый кодекс РФ, согласно которым за государственную регистрацию ранее возникших прав на недвижимость не взимается государственная пошлина.
Для начала разберемся, какие права считаются ранее возникшими.
Это права на объекты недвижимости, которые были приобретены до 31 января 1998 года, то есть до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и сведения о таких правах уже были учтены БТИ или комитетами по земельным ресурсам и землеустройству, местными администрациями.
Такие права признаны государством и считаются действительными вне зависимости от их регистрации в ЕГРН.
Возникает вопрос, а зачем тогда сведения о таких правах вносить в ЕГРН?
Во-первых, для подтверждения актуальности своих прав на недвижимость. При отсутствии сведений в ЕГРН получить выписку, подтверждающую наличие права собственности на объект, не получится.
Во-вторых, регистрация права в ЕГРН гарантирует охрану государством имущественных интересов собственника, в том числе таким популярным в настоящее время способом защиты от мошеннических действий, как подача заявления о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя.
В-третьих, регистрация ранее возникшего права в ЕГРН требуется в обязательном порядке при продаже, дарении, мене или любой другой сделке по отчуждению имущества, а также аренде, передаче имущества в залог.
В-четвёртых, регистрация права в ЕГРН влечёт также включение контактных данных, что, в свою очередь, обеспечит возможность получения правообладателем:
— различных уведомлений от органа регистрации прав, в том числе о поступивших заявлениях в отношении принадлежащего ему имущества, об исправлении реестровых и технических ошибок в сведениях об объекте, о внесении в них изменений на основании документов, поступивших от других органов власти (например, отнесение земельного участка к зоне с особыми условиями использования) и так далее;
— уведомлений, связанных с согласованием местоположения границ смежных земельных участков (что в том числе позволит избежать возможного возникновения земельных споров о границах смежных земельных участков).
Требуются ли какие-то условия для государственной регистрации ранее возникшего права?
Во-первых, государственная регистрация права, в том числе и ранее возникшего, возможна при условии, что объект учтён, то есть сведения о нём с указанием всех его характеристик содержатся в ЕГРН.
Данную информацию можно получить при помощи специальных сервисов «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и «Публичная кадастровая карта» официального сайта Росреестра (https://rosreestr.gov.ru), указав в критерии поиска адрес объекта недвижимости.
При их отсутствии сведения об объекте могут быть внесены на основании заявления заинтересованного лица с приложением правоустанавливающих документов на объект.
Во-вторых, необходимым условием является наличие документа, удостоверяющего право лица на данный объект недвижимости, который был выдан до 31 января 1998 года.
Например, права граждан на земельные участки могут быть подтверждены следующими документами:
— нотариально удостоверенным договором купли-продажи, дарения, мены, договором о предоставлении земельного участка под застройку (о праве застройки), о предоставлении, в том числе, в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства, договором инвестирования;
— вступившим в законную силу решением суда, подтверждающим право собственности или право застройки;
— свидетельством о праве на наследство;
— выпиской из похозяйственной книги и прочими документами.
При этом в случае, если в документе, устанавливающем право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности.
В отношении жилого дома либо квартиры такими документами могут быть регистрационное удостоверение, выданное предприятием технической инвентаризации (БТИ) либо правоустанавливающие документы со специальной отметкой БТИ о регистрации, в том числе:
— акт органа власти, изданный в рамках их компетенции (постановление, распоряжение, решение исполкома местных Советов депутатов трудящихся о предоставлении земельного участка, в том числе, в бессрочное пользование для строительства жилых домов);
— нотариально удостоверенный договор купли-продажи, дарения, мены, договор о праве застройки, о предоставлении земельного участка под строительство жилых домов, о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности, договор инвестирования;
— акт (свидетельство) о приватизации;
— свидетельство о праве на наследство;
— вступившее в законную силу решение суда, подтверждающее право собственности либо право застройки.
На садовые, дачные домики, гаражи и другие нежилые строения в подтверждение регистрации права БТИ выдавались свидетельства о собственности на нежилые строения, которые могут быть представлены в подтверждение ранее возникшего права на такие объекты, а также, например, договоры купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, вступившие в силу решения суда, акты рабочих комиссий и прочее, то есть, те документы, на основании которых была осуществлена регистрация права в БТИ.
Если свой документ-основание вы не обнаружили в данном списке, то это не повод волноваться, ведь перечень не является исчерпывающим, поскольку число документов, на основании которых возникло право десятки лет назад, бессчётное множество.
При этом обязательным является факт наличия сведений о таком праве согласно данным БТИ (в отношении объектов капитального строительства) или ранее существующих комитетов по земельным ресурсам и землеустройству (в отношении земельных участков).
С учётом всех изложенных обстоятельств, полагаем, что нововведение о бесплатности регистрации ранее возникших прав даёт прекрасную возможность навести порядок в документах на недвижимость тех правообладателей, которые владеют своим имуществом уже несколько десятков лет, и оформить их в соответствии с требованиями существующего сегодня порядка.
Новое в кадастровом учете и госрегистрации недвижимости
Сразу скажем, что поправки затронули сразу несколько базов федеральных законов, регулирующих государственную регистрацию недвижимости и кадастровый учет. Это порядок получения сведений из ЕГРН, исправление ошибок в нём, регистрация договоров участия в долевом строительстве (далее также – ДДУ), аренда части здания, сделки с долями в общей собственности и другие вопросы.
Основные цели этого пакета поправок (Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) такие:
Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ направлен на повышение качества и доступности государственной услуги по проведению кадастрового учета и/или госрегистрации прав. В связи с этим полномочия федерального государственного бюджетного учреждения (ФГБУ), подведомственного органу регистрации прав и кадастрового учета, теперь прямо предусмотрены в Законе о госрегистрации.
То есть, теперь из закона понятно:
Рассматриваемый закон предполагает приведение действующего законодательства в соответствие с системным изменением регулирования отношений в сфере государственного кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому он также внёс изменения в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и др.
Основная часть норм Закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ вступила в силу с 30 апреля 2021 года, а некоторые – в более поздние сроки.
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием.
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН.
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Новое в получении сведений из ЕГРН
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра.
До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки.
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ).
Сведения можно бесплатно получить:
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
Новое в подаче документов на госрегистрацию и кадастровый учет
Документы на бумаге с 30.04.2021 нужно подавать в 1-м экземпляре-подлиннике. Его вернут после завершения всех необходимых процедур с отметкой о сканировании.
Теперь если оплатить госпошлину, но не приложить к заявлению документ об оплате, срок рассмотрения заявления начинает течь с момента, когда сотрудники Росреестра увидят данные о платеже в информационной системе.
Если суд признал незаконным отказ в госрегистрации или постановке на кадастровый учет, не нужно подавать заявление на эти процедуры заново: механизм оформления заработает автоматически.
Стало удобнее действовать через нотариуса: если нотариус заверил подлинность подписи на заявлении о кадастровом учете или регистрации прав на недвижимость, он же направляет заявление и приложенные к нему документы на госрегистрацию обязательно заказным письмо с уведомлением о вручении. Срок — 2 рабочих дня. При этом нотариально удостоверять сделку с объектом недвижимости не обязательно.
С 2021 года установлена возможность выездного приема документов органом регистрации прав, необходимых для кадастрового учета и/или государственной регистрации прав.
Также теперь доступна доставка документов заявителю курьером.
Исправление ошибок в ЕГРН
С 2021 года закон более чётко регламентирует отказ органа регистрации исправлять техническую ошибку: он должен направить уведомление об этом. Срок — не позднее 4 рабочих дней с момента получения заявления об исправлении ошибки.
Такое уведомление можно обжаловать через суд.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
ВОПРОС
НОВОЕ С 2021 ГОДА
Новое в содержании ДДУ и документы для его госрегистрации
В договоре участия в долевом строительстве с 2021 года должен быть указан условный номер объекта стройки согласно проектной декларации застройщика.
В пакет документов, которые должен представить застройщик для госрегистрации первого ДДУ, включено согласие залогодержателя. Это нужно, если землю, на которой идет строительство, или права на нее застройщик передал в залог банку для обеспечения целевого кредита.
Для регистрации второго и последующих ДДУ застройщик обязан представить согласие залогодержателя на прекращение права залога, если оно было выдано на каждый объект долевого строительства.
С 2021 года при госрегистрации договора долевого участия не проверяют:
Новое в госрегистрации машино-мест
С 30.04.2021 лимит максимальной площади машино-места отменили. А вот требование о минимальной площади оставили.
Эта поправка связана с многочисленными обращениями строительных компаний, а также многообразием транспортных средств, в отношении которых не установлены какие-либо размеры и габариты. В частности, сельскохозяйственная техника, транспортные и технические средства для инвалидов и т. д.).
Таким образом, в ЕГРН сведения о машино-месте указывают на основании техплана, подготовленного в соответствии с проектной документацией здания, сооружения.
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
СИТУАЦИЯ
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки.
Новое в изменении вида разрешенного использования земли
Это вправе сделать не только собственник, но и иной правообладатель.
В законе теперь есть основания, при наличии которых нельзя изменить вид разрешенного использования. Например, новый вид не предусмотрен на соответствующей территории, нет согласия на условно разрешенный вид использования.
Новое в госегистрации сделки без продавца
До 30.04.2021 Росреестр мог отказать в регистрации сделки, если заявление подано покупателем, а продавец ликвидирован либо исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юрлицо. В итоге покупателям приходилось обращаться в суды. Теперь же порядок подачи документов установлен в законе.
Так, к заявлению нужно приложить:
Данный порядок госрегистрации работает, если в ЕГРН была ранее включена запись о праве собственности продавца на объект.
Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:
Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:
Новое в госрегистрации, изменении наименования объекта и его исключении из ЕГРН
Чтобы по заявлению собственника или его представителя внести в ЕГРН или изменить наименование здания/сооружения/помещения, органам регистрации прав дано 5 рабочих дней.
Установлены особенности этой ситуации:
Теперь при внесении в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования объекта можно одновременно исключить его наименование из этого реестра.
Новое в кадастровом учете при аренде части здания или земельного участка
С 30.04.2021 для постановки на кадастр арендованной части здания не нужен технический план, если:
В остальных случаях при регистрации аренды части здания, а также части земельного участка нужны межевой, технический планы в отношении этих частей. Без них на кадастровый учет арендованную недвижимость не поставят, а договор аренды зарегистрируют как обременение соответствующего объекта недвижимости.
Также уточнено, что при аренде части здания или части земельного участка объект в целом с кадастра не снимают.
Новое в кадастровом учете помещений и машино-мест в нежилом здании
Если право собственности на всё нежилое здание не зарегистрировано, но до 01.01.2017 оно было поставлено на кадастр, заявление об учете всех помещений в нем могут подать:
При этом, кроме заявления нужен технический план здания, в котором есть необходимые сведения.
Новое в снятии с учета части участка под зданием, сооружением или объектом незавершенного строительства
Если часть земельного участка поставили на кадастровый учет до 01.01.2013 по причине расположения на ней здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, то по заявлению собственника участка эту часть теперь можно снять с учета.
Обязательное условие – в ЕГРН не должно быть записи, что на участке есть указанные объекты недвижимости.
Новое в исключении из ЕГРН объектов, которые не являются недвижимостью
С 2021 года владельцу такого объекта либо собственнику земельного участка (если права на объект не зарегистрированы) достаточно подать заявление. Всю необходимую техническую информацию орган регистрации прав запросит сам.
Новое в актуализации в ЕГРН статуса участка как временного
С 2021 года есть новый способ изменить статус временного земельного участка – это регистрация безвозмездного пользования.
Временные части земельных участков, которые были поставлены когда-то на учет в связи с возникновением на них недвижимости, могут снять с учета:
Изменения, которые начнут действовать позднее
Как было сказано, основная часть норм Закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ вступила в силу с 30 апреля 2021 года. Начало действия некоторых его норм было отложено.
Так, с 28 октября 2021 года договоры долевого участия в стройке со вторым и последующими дольщиками будут регистрировать быстрее. Сроки такие:
С 1 января 2023 года не нужна квалифицированная электронная подпись, чтобы подать через личный кабинет на сайте Росреестра заявление:
Также с 1 января 2023 года госорганы и муниципальные власти обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме.
Что в целом меняется с 2021 года
Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ детализировал отношения между МФЦ, Росреестром и учреждением госрегистрации прав и кадастра, связанные с приемом документов. И в частности, перевод принятых документов из бумаги в электронную форму. Это сокращает сроки рассмотрения документов, поскольку позволяет государственному регистратору приступить к правовой экспертизе документов с момента их поступления в электронной форме, не дожидаясь их бумажном носителе.
Также предусмотрена возможность подачи ряда заявлений, не связанных с переходом и ограничением прав, по электронке через личный кабинет правообладателя без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью. При этом идентификация личности правообладателя идёт посредством Единой системы идентификации и аутентификации (ЕСИА) портала Госуслуг.
Учитывая сложившуюся отрицательную судебную практику обжалования отказов органа госрегистрации прав по причине непредставления технического плана для кадастрового учета части здания/сооружения для целей регистрации договора аренды предусмотрена возможность госрегистрации договора аренды части здания/сооружения без представления техплана в отношении части такого здания или сооружения.
Также изменения в Закон о регистрации в том числе привели к следующему:
Если собственник объектов недвижимости, прекративших свое существование, ликвидирован (юридического лица) либо умер (физлицо), собственник земельного участка может обратиться с заявлением о снятии с кадастрового учета и госрегистрации прекращения зарегистрированных прав на такой объект.
Это повышает достоверность ЕГРН, поскольку абсурдно наследование объекта, которого по сути не существует.
Скорректирована процедура внесения в ЕГРН сведений о решении об изъятии объекта недвижимости. С 2021 года их вносят не в реестр прав на недвижимость, а в кадастр недвижимости.
В случае исключения из ЕГРЮЛ продавца как стороны сделки (ликвидация или как недействующее юрицо) госрегистрация отчуждения недвижимого имущества происходит на основании:
Это основано на отрицательной судебной практике обжалования отказов органа регистрации прав по причине непредставления заявления о переходе права собственности, когда субъект зарегистрированного права (или один из), являющийся юрлицом, ликвидирован или в административном порядке исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо.
Органы госвласти и местного самоуправления обязали (после 2021 г.):
Сокращены сроки госрегистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости.
Теперь допустим кадастровый учет всех помещений в здании, учет которого осуществлен до 01.01.2017 на основании заявления застройщика либо уполномоченного лица собственниками помещений. А если на учет в здании до 01.01.2017 поставлено хотя бы одно помещение, допустим кадастровый учет на другое помещение в нём без кадастрового учета на здание.
Урегулирован вопрос кадастрового учета и госрегистрации помещений в жилом доме (жилом строении), если:
Закон предусматривает также обязательное уведомление залогодателя и залогодержателя в случае погашения регистрационной записи об ипотеке.
