нужен ли договор аренды самозанятому

Содержание

Сдача в аренду недвижимости самозанятыми: что можно, что нельзя, что скоро изменится

4c3509bda4637b5d1dc3241e751acfdd

Доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества не подпадают по налог на профессиональный доход. Однако для жилой недвижимости сделано исключение.

Отмечу, что сдача квартир в аренду входит в список самых популярных у самозанятых видов деятельности. И действительно, НПД является наиболее оптимальным режимом для арендодателей. Ведь налог по доходам от физлиц составляет всего 4 %, что меньше чем НДФЛ и налог по УСН.

Жилая недвижимость

Ранее я приводил расчеты на 2021 год применительно к пенсионерам, сдающим квартиру.

Из них следует, что выгоднее всего при сдаче квартиры применять НПД, то есть быть самозанятым.

Сдавать в аренду (наем) можно не только квартиру, но и дом или комнату. Все эти объекты подходят под определение жилой недвижимости.

Работа по трудовому договору не будет помехой на пути регистрации самозанятости по сдаче в аренду жилья.

Сдавать в аренду можно как собственное жилье, так и арендованное. Субаренда также будет облагаться НПД, пояснял ранее Минфин в письме от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.

Еще часто возникает вопрос — надо ли платить налог с суммы, которую квартиранты отдают хозяину квартиры за коммуналку.

На этот счет в письме Минфина от 29.05.2019 № 03-11-09/40094, доведенном до сведения письмом ФНС от 13.06.2019 № СД-4-3/11446@, сообщается, что если размер платы за коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, за электроэнергию и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученное от арендатора возмещение коммуналки не будет облагаться НПД.

Заниматься таким пассивным бизнесом в качестве самозанятого могут, в том числе и госслужащие. Кстати, в прошлом году в Думу был внесен законопроект № 1036054-7, который давал аналогичное право лицам, замещающим госдолжности. По задумке автора проекта, право на НПД по аренде должны были получить министры, депутаты, члены Совета Федерации. Но в итоге проект был отправлен в архив, а крупные чиновники и депутаты так и не получили возможности сдавать свои квартиры в рамках НПД.

Нежилая недвижимость

Запрет на сдачу в аренду нежилой недвижимости прямо прописан в Федеральном законе № 422-ФЗ от 27.11.2018.

Об этом запрете также, в частности, сообщает Минфин в письме № 03-11-11/102607 от 27.12.2019.

Однако периодически звучат призывы переписать закон и дать людям право сдавать в аренду любую недвижимость и платить с этих доходов НПД.

Но Минфин пока непреклонен и отвечает, что таких планов у властей нет.

Специальный налоговый режим НПД является исключением из общеустановленного порядка исчисления и уплаты налогов. Предоставление возможности применения НПД в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) нежилых помещений, может привести к росту числа налогоплательщиков, перешедших на НПД, и, соответственно, к потерям доходов бюджетной системы РФ за счет НДФЛ.

Об этом Минфин сообщает в письме № 03-11-11/104183 от 30.11.2020.

Апартаменты

Недавно Минфин выпустил письмо № 03-11-11/106478 от 07.12.2020, в котором разъяснил, что в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) апартаментов, специальный налоговый режим НПД не применяется.

Дело в том, что по номам Жилищного кодекса апартаменты — это нежилое помещение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

На основании пункта 1 статьи 16 ЖК к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержатся в пунктах 2 — 4 данной статьи ЖК. Апартаменты к жилым помещениям не относятся.

Между тем в ближайшем будущем ситуация с апартаментами может изменится. Совет Федерации готовит соответствующие поправки в ЖК.

Апартаменты будут признаны жилым помещением, граждане получат право регистрироваться в них.

Соответственно, если апартаменты будут считаться жилым помещением, их владельцы-арендодатели получат право быть самозанятыми и платить НПД по ставке 4 % по доходам от сдачи такой недвижимости (если арендаторы — физлица).

Разработкой изменений в Жилищный кодекс, направленных на установление правового статуса многофункциональных зданий и апартаментов, занимается рабочая группа, созданная при комитете Совфеда по федеративному устройству и региональной политике, в состав которой входят сенаторы, представители Минстроя и экспертного сообщества.

Источник

Могут ли самозанятые арендовать помещение для работы?

Федеральным законом №422-ФЗ от 27/11/18 г. введен налог на профессиональный доход, который получил неофициальное наименование «налог на самозанятых». Самозанятые, а именно лица, не имеющие работодателя и сами не занимающиеся наймом рабочей силы, но получающие доход, по закону имеют ряд ограничений. Вопрос, приобретающий важное практическое значение для самозанятых: могут ли они арендовать помещения для осуществления своей деятельности?

Кто такие самозанятые и в чем их ограничивает закон?

Чтобы разобраться в ситуации наиболее полно, обратимся вначале к самому понятию самозанятости, а также к тексту ФЗ-422 и выясним, какие ограничения прописаны в законе для этой категории граждан.

Самозанятые граждане лично выполняют работу и получают за нее вознаграждение. При этом они могут реализовать товары, работы, услуги, имущественные права (ст. 6 п. 1), кроме некоторых видов деятельности и доходов, перечисленных в этой же статье.

Запрещено также приобретать статус самозанятого, если:

Не применяется налог и при доходах свыше 2,4 млн руб. в год (ст. 4 п. 2 ФЗ-422).

Кстати говоря! Налог на самозанятых составляет 4 и 6% от дохода, в зависимости от того, кто клиент – физлицо или юрлицо (ИП). Он введен как эксперимент лишь в четырех регионах.

Как видим, ФЗ-422 не устанавливает норму, при которой самозанятые должны работать только на территории помещений, находящихся у них в собственности. В то же время они могут продавать собственный товар, производить работы, оказывать услуги.

Аренда: что нужно знать

ВАЖНО! Образец договора бытового подряда с самозанятым физическим лицом от КонсультантПлюс доступен по ссылке

ГК РФ в гл. 34 устанавливает правила, по которым может быть заключен договор аренды. Самозанятый гражданин может на общих основаниях заключить такой договор, поскольку ФЗ – 422 он не противоречит. В договоре аренды нет необходимости указывать, что помещение арендует самозанятый.

Арендовать помещение можно как у юридических, так и физических лиц. Если арендодатель — юрлицо либо физлицо, но договор заключается на срок более 12 месяцев, обязательна его письменная форма (ст. 609 ГК РФ).

Если арендуется помещение под определенную деятельность и это прописывается в договоре, арендодатель может потребовать документ, свидетельствующий о том, что данный гражданин занимается индивидуальным предпринимательством либо находится в статусе самозанятого, зарегистрирован в ИФНС. Отметим, что по закону самозанятость и индивидуальное предпринимательство можно совмещать (ст. 4 п. 1 ФЗ-422).

Указанную позицию подтверждает и ФНС. На официальном сайте службы пользователь задал вопрос, может ли он, будучи плательщиком налога на профдоход (НПД) и занимаясь репетиторством, арендовать стороннее помещение. Чиновники ответили положительно.

При заключении арендного договора следует помнить, что уменьшить налог на сумму арендной платы будет невозможно: НПД выплачивается с дохода, полученного самозанятым. Если постоянной клиентуры у самозанятого пока нет, арендовать помещение рискованно, поскольку есть вероятность сработать «в ноль» или в убыток.

Обратите внимание, что арендодатель также может быть самозанятым, но сдавать в аренду он имеет право только жилую площадь, сдача нежилой площади под запретом (ст. 6 п. 2 ФЗ-422).

Нюансы аренды самозанятыми

Особенности аренды помещений самозанятыми напрямую связаны с особенностями действующего законодательства. Рассмотрим наиболее частые случаи, когда имеет место аренда помещений.

Помещение для торговли

Гражданин, имеющий статус самозанятого, хочет арендовать помещение с целью разместить в нем торговую точку. С точки зрения законности, важно, какими товарами он собирается торговать:

Товары собственного производства это, прежде всего, сельхозпродукция с собственного участка, фермы. Можно торговать и иной продукцией, если налогоплательщик сам является ее производителем. Если арендованное помещение используется для реализации товаров, купленных на стороне, нужен как минимум статус ИП, с применением другой системы налогообложения.

Помещение используется в сфере услуг

Обратимся к уже известному нам примеру – репетиторству. Учебные занятия можно проводить в арендованном помещении. Вместе с тем, на практике важно, какого возраста будут учащиеся. Если это несовершеннолетние дети, то деятельность будет находиться под контролем: соответствует ли помещение санитарным нормам, достаточно ли освещено, соответствует ли мебель стандартам, относящимся к несовершеннолетним. ФЗ не предусматривает возможности официальных контактов контролирующих органов и самозанятого физлица. Скорее всего, потребуется оформление ИП и переход на иную систему налогообложения. Вместе с тем данный вопрос до конца не ясен, ведь согласно законодательству ИП также может уплачивать профналог.

В то же время, работая со студентами, самозанятый репетитор вполне может обойтись без сложностей при аренде помещения.

Похожая ситуация в сфере «услуг красоты» (парикмахерши, педикюрши). Арендовать помещение им не запрещено, но существуют жесткие санитарные нормы, за соблюдением которых кто-то должен следить. Снова встает вопрос об оформлении ИП.

Производственные помещения

В производственной сфере свои нормы, которые необходимо соблюдать. Аренда помещений под производство для самозанятых не запрещена, но у контролирующих органов могут возникнуть иные претензии, например, касающиеся уровня шума работающих станков при изготовлении сувенирной продукции.

По факту

Самозанятые плательщики налога на профессиональный доход имеют право арендовать помещения. Они заключают стандартный договор аренды, согласно ГК РФ. Вместе с тем, необходимо учитывать особенности той или иной деятельности самозанятых и требований контролирующих органов, предъявляемых к ней.

Источник

Может ли самозанятый сдавать недвижимость в аренду

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый — да, жилое помещение человек вправе предоставить в пользование арендатору и заплатить налог на профессиональный доход.

Может ли самозанятый сдавать в аренду нежилые помещения

П. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ №422 устанавливает, что сдача в аренду нежилого помещения самозанятым не допускается. Это можно сделать при регистрации в качестве ИП или как физлицо с последующей подачей декларации 3-НДФЛ и уплатой налога 13%.

В случае если самозанятый сдает в аренду нежилое помещение, это является нарушением, налоговый орган не примет такую отчетность.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали, как ИП стать самозанятым. Используйте эти инструкции бесплатно.

Можно ли сдавать в аренду жилье

ФЗ №422 дает ответ на вопрос, можно ли сдавать квартиру как самозанятый: норма разрешает гражданам сдавать в наем жилой объект с последующей уплатой налога на профессиональный доход (НПД). Заключить контракт допускается как с физлицом, так и с организацией.

Если жилое помещение находится в совместной собственности супругов, сдача квартиры в аренду самозанятыми гражданами допускается: зарегистрироваться как самозанятому достаточно одному из супругов (письмо ФНС №СД-4-3/8121 от 26.04.2019).

При ответе на вопрос, может ли самозанятый сдавать апартаменты, необходимо определить, отвечают ли они требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (постановление правительства №47 от 28.01.2006). Если апартаменты подходят под определение жилого помещения по своим характеристикам, сдача в наем допустима.

Что делать в случае, когда плательщик НПД не является собственником, может ли самозанятый сдавать чужую квартиру от своего имени и платить НПД? Такая сделка имеет место при соблюдении условий:

Пример сделки с несколькими собственниками.

Наряду с конструкцией договора субаренды может ли самозанятый сдавать квартиру по доверенности и уплачивать НПД? На этот раз ответ отрицателен: получатель дохода по такому соглашению — собственник, а не самозанятый, поэтому ставка налога иная, не как на НПД.

Какой налог нужно заплатить при сдаче в аренду помещений

При заключении договора с физлицом налог самозанятых граждан при сдаче квартиры в аренду составит 4%. В этом заключается преимущество НПД перед другими налоговыми режимами — самый низкий налог.

Невысокий процент и при сдаче жилья в аренду самозанятыми гражданами юридическому лицу: ставка вырастает незначительно — до 6% (ст. 10 закона №422-ФЗ от 27.11.2018).

С каких выплат самозанятый ничего не заплатит

Налог не придется платить с коммунальных платежей за квартиру, если при сдаче недвижимости в аренду самозанятым в договоре прямо указано на то, что возмещение расходов на коммунальные услуги в арендную плату не входит и подлежит оплате арендатором на основании показаний приборов учета.

Допустимы иные формулировки при соблюдении соответствующих условий:

Если арендатор платит фиксированную сумму за коммунальные услуги и эта сумма входит в общую стоимость договора, придется заплатить НПД (письмо ФНС №СД-4-3/11446@ от 13.06.2019).

Как учитывать залог

Обеспечительный платеж (залог) не облагается налогом, если после расторжения договора он возвращается арендатору. Если залог засчитывается в счет последнего месяца пользования помещением или в счет возмещения убытков арендодателя, то платят НПД.

Источник

Как сдавать квартиру в аренду легально

Чтобы защититься от недобросовестных квартиросъемщиков, многие владельцы квартир решают сдавать свои квартиры легально. Ведь если жилье сдается официально, арендатор по закону несет ответственность за вред имуществу или неуплату.

Кроме того, тем, кто сдает жилье неофициально, грозят штрафные санкции от государства. Поэтому проще и безопаснее платить налоги. Как это делать правильно и с выгодой для себя, расскажу в следующем материале.

Если у вас не зарегистрировано ИП, налог за сдачу квартиры составит 13%, индивидуальный предприниматель с патентом на сдачу жилья заплатит государству 6% от дохода. Если же вы ведете деятельность как самозанятый, то налоговая ставка будет равна 4%. Предлагаю рассмотреть каждый из вариантов подробнее.

Как платить налог: инструкция для физлиц

Я подготовила удобную пошаговую инструкцию, помогающую оплачивать официально налоги со сдачи жилья:

Важно! Если вы проживаете в России более 183 дней в году, то налог на НДФЛ составит 13%, а вот если вы пребываете на территории страны менее 183 дней в году, то вам придется платить по ставке 30%.

Сдача квартиры, если вы купили патент

Давайте разберемся, насколько выгоден патент при уплате налогов. Патентной системой налогообложения могут воспользоваться только владельцы ИП. Если вы приобрели патент, налог с доходов за сдачу имущества платить не нужно.

Стоимость патента равна 6% от суммы потенциально возможного к получению дохода, размер которого устанавливается законом за год. Приобрести патент можно на разный срок: от одного месяца до года. Выгода в том, что здесь можно сэкономить благодаря более низкой процентной ставке, чем НДФЛ.

Сдача жилья в аренду, если вы самозанятый

Арендодатель, имеющий статус самозанятого, будет платить 4% от дохода, если сдает жилье физлицу, и 6% — если квартиру снимает компания. Если ваш доход не превышает 200 000 рублей в месяц, вы можете воспользоваться данной опцией. Страховые взносы платить не нужно.

Если вы работаете по найму или имеете ИП, это не препятствие для того, чтобы стать самозанятым. Чтобы встать на учет, скачайте приложение Мой налог, там вы будете регистрировать платежи.

Важно! В случае, если вы уже успели заключить договор найма, и только после этого задумались о статусе самозанятого, такой договор перезаключать не нужно.

Таким образом, вы можете выбрать тот вариант оплаты, который считаете для себя наиболее выгодным и удобным. Официальный договор защитит вас от издержек, связанных с порчей имущества или просрочкой оплаты, и тем самым дисциплинирует жильцов, избавит от претензий со стороны соседей, даст возможность застраховать квартиру при желании, а также перечислять оплату безналом. Кроме того, наниматель сможет иметь регистрацию по месту пребывания.

Читатели пишут. Здесь делятся опытом и рассказывают свои финансовые истории

Источник

Какой договор можно заключить с самозанятым и нужен ли он вообще?

Раньше компании работали с внештатниками-физлицами по договору ГПХ. Теперь можно работать с самозанятыми — это выгоднее, но как правильно оформить такое сотрудничество — непонятно. Рассказываем, когда может пригодиться договор и какой заключить с самозанятым.

anonymous

Сергей Скрябин

Работать с самозанятыми выгодней, чем с обычными физлицами по договору ГПХ: вроде условия те же, только налог с доходов они платят за себя сами. Но встает вопрос, как оформить это сотрудничество и подойдет ли для этого тот же договор ГПХ.

Заключать договор с самозанятым необязательно

Компания и самозанятый могут не заключать договор. Главным документом для них будет чек от исполнителя. Именно его компания предоставит в налоговую, если нужно будет подтвердить платеж или расходы на оплату самозанятому. Договор никто не попросит.

При этом все равно есть ощущение, что без договора работать рискованно. Одно дело, когда самозанятый выполняет мелкие задачи: дизайн баннера или два поста в соцсети. Если плохо сделает, можно отказаться принимать результат и поискать другого исполнителя. Никто не запрещает компании договориться с самозанятым на словах. Если оплатили — значит, согласились со всеми условиями и качеством работы исполнителя.

Еще один вариант негласного договора — оферта-акцепт. Самозанятый размещает свое предложение публично, например на своем сайте, а компания заказывает и оплачивает услугу.

На сайте веб-дизайнер указал цену за лендинг на «Тильде» — 10 000 ₽. Это и есть оферта. Компания обратилась к веб-дизайнеру за этой услугой. Он сделал сайт, компания оплатила 10 000 ₽ — это акцепт, подтверждение того, что заказчик принял работу.

Другое дело — большие и сложные проекты, когда нужно сделать ремонт офиса, написать книгу или запустить корпоративный блог. Тут от исполнителя зависит репутация, лояльность и количество клиентов. Кроме того, расходы на такого исполнителя уже в разы больше.

В этом случае компании безопаснее закрепить договоренности и условия работы в договоре ГПХ. Если исполнитель подведет компанию или выполнит работу некачественно и дело дойдет до суда — по договору можно будет доказать свою позицию. В случае негласного договора суд вряд ли прислушается к претензиям, которые нельзя ничем подтвердить.

Подойдет договор ГПХ, но есть ограничения

Есть несколько видов ГПХ, но для работы с самозанятыми подойдет не каждый. Дело в том, что самозанятые не могут перепродавать товары чужого производства, работать посредниками и получать за это проценты или комиссионное вознаграждение.

С самозанятыми проще всего заключить договор подряда или возмездного оказания услуг

❌Нельзя ✅Можно
Договор поручения

Нельзя нанять самозанятого для перепродажи товара, привлечения клиентов или любых других поручений от имени компании.

Например, риелторскому агентству нельзя нанимать самозанятых для перепродажи квартир в новостройках. Договор подряда

Компания может поручить самозанятому проект или отдельную задачу: разгрузить 100 коробок с товаром, сделать 15 стульев, покрасить стены в офисе. Договор комиссии

Нельзя нанять самозанятого для закупки и перепродажи товаров или услуг за комиссионное вознаграждение.

Например, компания не может нанять самозанятого перепродать образовательный курс и заплатить за это комиссию 20% с продаж. Договор возмездного оказания услуг

Если компания нанимает самозанятого, он должен все услуги оказать сам: провести мастер-класс для компании, психологическую консультацию, урок живописи и т. д. Агентский договор

Нельзя нанять самозанятого как посредника или агента.

Например, самозанятый не может продавать одежду от имени компании на маркетплейсе. Договор авторского заказа

Компания может нанять самозанятого сделать авторский проект: написать текст, книгу, картину или код. Договор транспортной экспедиции

Нельзя нанять самозанятого для организации грузоперевозок или в качестве посредника при таких перевозках.

Например, самозанятый не может заключать от своего имени договоры на перевозку и хранение грузов, арендовать склад, нанимать водителей. Договор перевозки

Компания может нанять самозанятого водителя. Например, таксиста, чтобы довести клиентов от метро до аэропорта.

Договор хранения

Компания может поручить самозанятому хранить у себя ценные вещи, например груз на складе.

Для выполнения работы, которая запрещена самозанятым, лучше заключить подходящий договор ГПХ, оформить его как с обычным физлицом, а на платежи начислить НДФЛ и взносы.

Источник

Юридический портал vladimir-voynovich.ru
Adblock
detector