нужен ли техплан для регистрации договора аренды

Содержание

Договор аренды части объекта недвижимости можно будет зарегистрировать без представления технического плана

dogovor arendy chasti obekta nedvizhimosti mozhno budet zaregistrirovat bez predstavleniya tehnicheskogo plana200
Vladitto / Depositphotos.com

В Госдуму внесен правительственный законопроект, направленный на повышение качества и доступности государственной услуги по кадастровому учету и регистрации прав на недвижимое имущество. В частности, предусматривается возможность осуществления государственной регистрации договора аренды части земельного участка, здания, сооружения, помещения, машино-места без представления технического плана в отношении части такого здания или сооружения. На сегодня отсутствие технического плана к части арендуемой недвижимости является основанием к отказу регистрации договора аренды (ч. 2 ст. 44 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ)). Предлагается осуществлять регистрацию договора аренды на такие объекты как обременения прав арендодателя соответствующего объекта недвижимости.

Также в отдельных случаях при электронных обращениях в регистрационный орган предусматривается не применять электронную подпись. Например, в случае заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства, садовый дом или о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.

Планируется сократить сроки регистрации договоров участия в долевом строительстве, в частности, их зарегистрируют в регистрационном органе в течение пяти рабочих дней (а если подать через МФЦ – в течение семи дней) с момента регистрации первого договора, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и в течение трех дней, если документы будут представлены в электронном виде.

Перечень лиц, по заявлениям которых осуществляется кадастровый учет или госрегистрация прав, может быть расширен. Соответствующие изменения предлагается внести в ст. 15 Закона № 218-ФЗ. Так, в случае прекращения существования здания, сооружения, помещений или машино-мест в них, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса кадастровый учет и госрегистрацию прекращения их существования в случае отсутствия собственников (при ликвидации юрлица или смерти физлица и при отсутствии наследников) смогут осуществлять:

Законопроектом предлагается снять ограничения по максимальному размеру машино-места. В ЕГРН сведения о машино-местах указываются на основании технического плана, подготовленного в соответствии с проектной документацией здания, сооружения. Вместе с тем, по мнению авторов проекта, ограничение размера машино-места сегодня нецелесобразно ввиду большого числа транспортных средств, в отношении которых не установлены размеры и габариты (например, сельскохозяйственная техника, транспортные и технические средства для инвалидов и т. д.). В этой связи предлагается исключить из Закона № 218-ФЗ и гражданского законодательства требования о максимально допустимом размере машино-мест. Напомним, особенности осуществления кадастрового учета и госрегистрации прав при образовании объекта недвижимости регулируются ст. 41 Закона № 218-ФЗ и ст. 130 Гражданского кодекса, а максимально допустимые размеры машино-мест установлены приказом Минэкономразвития от 7 декабря 2016 г. № 792.

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Кроме того, законопроектом предусматривается запрет создания интернет-сайтов, позволяющих перепродавать сведения из ЕГРН третьим лицам. Предлагается оптимизировать процесс проведения правовой экспертизы, сократить сроки рассмотрения документов, что позволит госрегистратору приступать к осуществлению правовой экспертизы с момента поступления документов в электронной форме. Уточняются порядок представления заявления о кадастровом учете и регистрации прав и иных необходимых документов, в том числе в форме электронных документов, посредством выездного приема или личного кабинета; состав сведений ЕГРН (в том числе кадастра недвижимости, реестра границ); перечень случаев, при которых государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно и по отдельности и т. д.

Источник

Нужен ли техплан для регистрации договора аренды

120 arendУправление Росреестра по Краснодарскому краю информирует заявителей, что 30.04.2021 вступил в силу Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В частности, законодатель более подробно урегулировал порядок государственной регистрации договора аренды, предметом которого является часть земельного участка, здания, сооружения, помещения.

Статьёй 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что:
в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования;
в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу части 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон 218-ФЗ) государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости (пункт 4 части 3 статьи 14 Закона 218-ФЗ).
При этом основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является в том числе технический план (часть 2 статьи 14 Закона 218-ФЗ).
Однако Федеральным законом от 30.04.2021 № 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены следующие изменения в статью 44 Закона 218-ФЗ.
В случае, если в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) содержатся сведения обо всех помещениях, расположенных в здании, сооружении, и на государственную регистрацию прав представлен договор аренды здания, сооружения, предусматривающий право пользования (владения и пользования) частью здания, сооружения, представляющей собой одно или несколько помещений, имеющих общие строительные конструкции (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), здания, сооружения, орган регистрации прав обеспечивает государственный кадастровый учет части здания, сооружения без представления соответствующего технического плана (часть 2 статьи 44 Закона 218-ФЗ).
Таким образом, законодатель закрепил положения о том, что для государственной регистрации договора аренды части здания (сооружения), представление технического плана не требуется, при условии наличия в ЕГРН сведений о помещениях, передаваемых в аренду.
Кроме того, если в аренду передается часть земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места и вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами не представлен межевой план, технический план в отношении части таких объектов недвижимости, государственный кадастровый учет данной части земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места, за исключением случая, предусмотренного частью 2 настоящей статьи, не осуществляется, договор аренды на такие объекты регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости (часть 5 статьи 44 Закона 218-ФЗ).

Материал подготовила главный специалист-эксперт,
государственный регистратор отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Краснодарскому краю
Третьякова Надежда Сергеевна

Источник

Нужен ли техплан для регистрации договора аренды

Зачем технический план при регистрации договора аренды

В соответствии с п 7 ч 2 ст 14 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации ДОГОВОРА АРЕНДЫ на часть здания или часть помещения необходимо осуществление кадастровых работ и подготовка ТЕХНИЧЕСКОГО ПЛАНА, на основании которого, в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и регистрацию прав собственности (Росреестр), будут внесены индивидуальные характеристики объекта аренды, и будет присвоен порядковый номер части на срок действия, предусмотренный ДОГОВОРОМ АРЕНДЫ.

В каких случаях нужен технический план на часть здания?

В данном случае под ЧАСТЬЮ ЗДАНИЯ будем понимать отдельно взятое не учтенное Росреестром помещение (несколько помещений, этаж), находящихся в нежилом здании, данные о котором (нежилом здании) содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Опираясь на действующее законодательство Росреестр потребует к ДОГОВОРУ АРЕНДЫ приложить электронную версию ТЕХНИЧЕСКОГО ПЛАНА, для внесения оригинальных технических характеристик (таких как координаты, площадь, этажность и пр.) объекта аренды в единый реестр.

В каких случаях нужен технический план на часть помещения?

В случае, если из общего учтенного в ЕГРН помещения необходимо выделить отдельное пространство (вне зависимости от наличия или отсутствия перегородок) для передачи в аренду, кадастровый инженер в соответствии с ДОГОВОРОМ АРЕДЫ формирует технический план ЧАСТИ ПОМЕЩЕНИЯ, используя актуальные сведения, содержащиеся в ЕГРН о родительском помещении (поэтажные планы).

Следует отметить, что при образовании части здания или части помещения право собственности на исходный объект недвижимости не изменяется, объекту аренды в этом случае присваивается порядковый номер части, за которым регистрируют обременение-договор аренды и арендатор приобретает право использования объекта недвижимости в его конкретных характеристиках.

Источник

Регистрация долгосрочного договора аренды части помещения и технический план

Регистрация арендных сделок имеет особенную актуальность в Москве и Санкт-Петербурге. Совершение таких сделок регламентируется ГК РФ, а ее предметом может являться целый объект, либо его часть. О правилах регистрации договоров и нюансах подготовки документов расскажем в этом материале.

Отличие обычного договора аренды недвижимости от долгосрочного

Если обратиться к ГК РФ, можно выделить условие об обязательной регистрации каждой сделки с недвижимостью. В отношении аренды это правило действует следующим образом:

Срок арендных отношений партнеры определяются самостоятельно. Пункт о сроке передачи имущества не относится к существенным условиям такой сделки. Если в тексте документа отсутствует данный пункт, по правилам ст. 610 ГК РФ договор будет действовать на неопределенный срок. Для отдельных видов недвижимости в нормативных актах могут устанавливаться предельные сроки договорных отношений.

registratsiya dogovora

Обязательные условия долгосрочного договора

Для любого гражданского договора законодатель предусматривает перечень существенных условий. Стороны обязаны включить его в текст договора – иначе договор считается незаключенным. Для сделок аренды установлено только одно такое условие – предмет договора. В качестве предмета должен быть указан конкретный объект, а также его обязательные характеристики.

Определение предмета аренды происходит путем включения в договор следующих данных:

Указанные сведения должны однозначно идентифицировать арендуемый объект. В 2018 году запрещены любые сделки, если недвижимость не поставлена на учет в кадастровых органах. Поэтому обязательным параметром объекта будет являться его кадастровый номер – он будет указан в выписке ЕГРН.

Комментарий специалиста. Если сдается помещение или здание, ранее не поставленное на учет, выполнить это можно одновременно с регистрацией. Для передачи в аренду частей помещения такой вариант является единственно возможным – временный учет проводится на срок договора, представленного на регистрацию. Чтобы соблюсти требование закона и получить постоянный или временный кадастровый номер, нужно представить технический план.

Основные условия договора

Кроме пункта о предмете договора, предстоит согласовать дополнительные условия сделки. Их состав и содержание будут зависеть от договоренностей арендатора и собственника. Выделим наиболее важные моменты, которые нужно учесть при подготовке соглашения:

Понуждение к заключению сделки не допускается, поэтому все разногласия относительно пунктов договора стороны должны согласовать добровольно.

Комментарий эксперта. В аренду может сдаваться государственное и муниципальное имущество. В этом случае могут устанавливаться дополнительные требования к содержанию договора, которые арендатор не может проигнорировать. Например, может фиксировать строго определенное целевое назначение объекта (для размещения торговой точки, аптечного пункта и т.д.).

Как правильно составить договор аренды для регистрации в ЕГРН с первого раза

В процессе регистрации будет проверяться правильность составления договора. Если форма или положения документа будут противоречить закону, последует приостановка, а затем и отказ в регистрационных действиях. Чтобы избежать таких последствий, нужно соблюдать следующие основные правила:

При составлении договора целесообразно не только изучить все законодательные нормы, но и воспользоваться услугами профессионального юриста. Даже в рамках консультации будет проведен анализ всех условий документа с устранением любых рисков при прохождении регистрации.

Нормативное регулирование аренды недвижимости

Для составления арендных договоров и их последующей регистрации в Росреестре нужно учитывать положения следующих нормативных актов:

Для аренды федеральной, региональной или муниципальной собственности могут использоваться ведомственные нормативные акты и приказы.

Регистрация договора аренды в Росреестре

Чтобы зарегистрировать договор, участники сделки должны обратиться в Росреестр или МФЦ. Порядок регистрации и кадастрового учета регламентирован Законом № 218-ФЗ. Последствия при обращении в Росреестр и МФЦ будут одинаковы, однако во втором случае сроки регистрационных действий увеличатся на 2 дня. Размер пошлины за регистрацию в обоих случаях будет одинаков.

Перечень документов для регистрации аренды

Точный перечень документов, которые потребуются сторонам для регистрации договора, будет зависеть от особенностей сделки. Выделим обязательный список документов, без которых регистрация будет невозможна:

Для подачи документов заполняется заявление. Форма этого документа утверждена Приказом МЭР РФ № 920. Заявителю будет выдана расписка с реестром полученных документов, а также с указанием даты выдачи результата.

Комментарий специалиста. Сотрудники Росреестра будут проверять не только содержание договора, но и полноту комплекта документов. Если какой-либо обязательный документ не будет представлен сторонами, выносится решение о приостановке регистрации. После устранения этих замечаний процедура будут возобновлена по общим правилам.

Государственная пошлина за регистрацию договора аренды – размер, порядок оплаты

Если для оформления арендных отношений необходимо поставить объект на кадастровый учет, эта процедура будет проведена безвозмездно. Регистрация договора осуществляется при условии оплаты пошлины. Ее размер определяется следующим образом:

Например, если в договоре участвуют физическое и юридическое лицо, граждан будет платить пошлину в размере 1 000 руб. (1/2 от суммы 2000 руб.), а предприятие – 11 000 руб. (1/2 от суммы 22 000 руб.).

Платежное поручение нужно представить одновременно с заявление о регистрации. Если оплата осуществлялась в электронной форме, должностные лица Росреестра обязаны сами проверить поступление платежа. Однако во избежание проблем с приостановкой регистрации, целесообразно сразу представить квитанцию или платежное поручение об оплате.

Gosposhlina na registratsiyu arendyi

Нотариальная доверенность для регистрации договора аренды – образец

Стороны могут оформлять договор и подавать его на регистрацию через представителя. Для совершения сделок с недвижимостью доверенность должна быть удостоверена нотариусом. В содержании документа обязательно указываются следующие сведения:

Доверенность можно оформить на любое дееспособное лицо, достигшее возраста 18 лет. Как правило, представителем выступают юристы или специалисты по недвижимости. Оригинал доверенности нужно представить при обращении с договором и заявлением в Росреестр.

Obrazets doverennosti

Технический план на часть помещения или часть здания для регистрации аренды

Закон № 218-ФЗ позволяет передать в аренду не только целый объект, но и часть помещения или здания. Чтобы подтвердить местоположение и размеры арендуемой части, стороны должны получить технический план. Документ выдается по следующим правилам:

Комментарий эксперта. От квалификации инженера и правильности оформления технического плана зависит возможность пройти учет и регистрацию в Росреестре с первого раза. Чтобы быстро получить документ, полностью соответствующий нормативным требованиям, воспользуйтесь услугами специалистов компании «Смарт Вэй». Обследование части помещения и здания с оформлением технического плана будет проведено за 1-2 дня, что позволит вам избежать затягивания сроков при регистрации аренды. Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почтеinfo@smway.ru

Регистрация права собственности и кадастровый учет аренды недвижимости

По правилам Федерального закона № 218-ФЗ, кадастровый учет и регистрация могут проводиться в рамках единой процедуры. Преимущества такого правила очевидны – существенно сокращаются общие сроки регистрации, упрощается алгоритм действий сторон. Результатом учета и регистрации будут являться следующие последствия:

По итогам объединенной процедуры, заявитель получит зарегистрированный экземпляр договора и выписку ЕГРН. Если для кадастрового учета предоставлялся технический план, этот документ утратит силу с момента переноса его сведений в ЕГРН.

Срок учета и регистрации составит 10 календарных дней (при обращении в Росреестре) и 12 дней (при подаче заявления в МФЦ). Повторное обращение для кадастрового учета потребуется только при изменениях в параметрах объекта недвижимости, либо при повторной сдаче в аренду части помещения или здания.

Комментарий специалиста. Закон позволяет оформить единое заявление при сдаче в аренду помещений или их частей в одном здании. Чтобы уточнить все подробности такого варианта регистрации, обратитесь на консультацию к специалистам компании «Смарт Вэй». Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почтеinfo@smway.ru

Договор аренды с красными линиями

При регистрации договора можно столкнуться с приостановкой по причине наличии красных линий в технической документации на объект недвижимости. Это может свидетельствовать о наличии несогласованной перепланировки, когда измененные характеристики объекта не соответствуют исходному состоянию.

Приостановка Росреестра из-за красных линий

Красные линии могут присутствовать на технических паспортах здания и помещения. Эти документы оформлялись в БТИ, однако с 2013 года утратили свою силу. Если с указанного момента собственник не проходил процедуру кадастрового учета, при сдаче объекта в аренду он может столкнуться с приостановкой регистрации. Устранить красные линии можно следующим образом:

Проблемы могут возникнуть при устранении красных линий на нежилые помещения в МКД. Для этого потребуется получить техническое заключение, представить проект для согласования в муниципальные ведомства. При вынесении отказа собственник может обратиться в суд – решение также является основанием для кадастрового учета.

Комментарий эксперта. При обращении в компанию «Смарт Вэй» будет проведен анализ существующей технической документации на помещение или здание. При выявлении красных линий, наши специалисты проведут обследование объекта и подготовят все документы для узаконивания перепланировки. Это позволит избежать приостановки регистрации в Росреестре. Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почтеinfo@smway.ru

krasnyie linii pri pereplanirovke

Регистрация договора аренды с регистрацией перепланировки

Если возникает необходимость в согласовании или узаконивании перепланировки, на финальной стадии этих процедур собственник должен обратиться в Росреестр для кадастрового учета. Так как закон позволяет одновременно проводить учетные и регистрационные действия, стороны могут сразу зафиксировать результат перепланировки и зарегистрировать договор. В этом случае, помимо договора, нужно представить технический план и проект перепланировки. После регистрации в выписке ЕГРН будут указаны обновленные характеристики объекта, а также сведения о возникшем обременении в виде аренды. Подробнее – перепланировка нежилых помещений

Договор аренды и перепланировка помещения

Как правило, передача в аренду осуществляется для ведения коммерческой деятельности. В зависимости от сферы бизнеса и задач арендатора, в арендуемом помещении или здании можно провести перепланировку и согласовать ее одновременно с регистрацией договора.

Проект перепланировки

Чтобы определить объем и перечень предстоящих работ, связанных с изменением конфигурации помещений, оформляется проект перепланировки. В этом документ проектировщик отражает следующие сведения:

При перепланировке помещений в МКД, проект нужно представить для согласования в МосЖилИнспекцию или в МВК. Например, для столичных объектов таким органом является Мосжилинспекция. При проведении перепланировки в нежилом здании, согласование проекта входит в компетенцию заказчика и проектировщика.

Комментарий эксперта. Как правило, подготовка и согласование проекта происходит до фактического выполнения работ. Однако допускается узаконивание уже состоявшейся перепланировки, если этот вопрос собственник не решил заранее. Узаконивание может проходить в административном или судебном порядке, а в содержании проекта эксперт укажет перечень выполненных работ и фактических изменений в характеристиках.

Техническое заключение

Специальным документом для согласования перепланировки при аренде может являться техническое заключение. Оно оформляется для подтверждения безопасности несущим конструкциям при проведении работ в многоквартирных зданиях. Подготовка заключения осуществляется специалистом экспертной организации на основании проекта перепланировки.

Нужно учитывать, что требование о предоставлении технического заключения не регламентировано на федеральном уровне, однако может предусматриваться региональными нормативными актами.

Технический план на перепланировку

В результате перепланировки изменяются конфигурация и характеристики помещения. Чтобы их официально зафиксировать, нужно обратиться к кадастровому инженеру для получения технического плана. В содержание этого документа входит:

Для подготовки технического плана запрашиваются исходные сведения из ЕГРН, архивная документация БТИ. При обследовании в натуре инженер проводит обмера с использованием спецоборудования и фиксирует измененные границы контура помещений.

Комментарий эксперта. Хотя технический план не является правоустанавливающим документом, без него невозможно внести любые изменения в кадастровые сведения ЕГРН. Подготовка документа нужна при каждом изменении характеристик помещения или здания, в том при перепланировке или переустройстве для сдачи в аренду.

Приостановки при регистрации аренды

Если при регистрации договора у сотрудников Росреестра возникают претензии к полноте или форме документов, полномочиям сторон или содержанию технического плана, они могут вынести решение о приостановке регистрационных действий. Все основания для такого решения указаны в ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ. Выделим наиболее распространенные причины для приостановки, с которыми могут столкнуться арендатор и арендодатель:

Устранить нарушения можно представлением исправленных или новых документов, не изменяющих суть сделки, повторным изготовлением технического плана для устранения реестровых ошибок, подтверждением полномочий сторон.

Приостановка допускает на срок, не превышающий три месяца (если иное не указано в законе). При устранении недостатков, указанных в решении Росреестра, регистрация продолжится по общим правилам. Если указанное решение будет не исполнено, возникают основания для вынесения отказа в регистрации. Решения о приостановке и отказе в регистрации договора аренды можно обжаловать в судебном порядке.

Временный кадастровый учет и временный кадастровый номер

Кадастровый учет может носить временный характер, если в аренду передается часть помещения или здания. Такой предмет сделки не обладает признаками обособленности и изолированности, а следовательно, не является самостоятельным объектом недвижимости. При передаче в аренду части помещения не обязательно устанавливаться ограждение площади, достаточно отразить границы в договоре и техническом плане.

Процедура временного кадастрового учета проходит по следующим правилам:

Временный номер будет соответствовать части помещения на весь период действия арендных отношений. При заключении нового договора, даже на аналогичную часть помещения, нужно вновь обратиться к инженеру для подготовки технического плана.

Комментарий специалиста. Возможность сдать в аренду часть большого помещения позволяет заключать сразу несколько договоров с разными арендаторами. При этом нужно соблюдать правило – границы таких временных объектов не должны пересекаться, либо иным образом противоречить друг другу. При обращении в компанию «Смарт Вэй», все необходимые документы для временного кадастрового учета будут подготовлены в течение 1-2 дней. Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почтеinfo@smway.ru

Образец договора аренды и образец технического плана на часть помещения

На нашем сайте вы можете скачать образец договора аренды и технического плана на часть помещения. Наши специалисты окажут консультационную поддержку при заполнении всех пунктов договора, помогут сторонам согласовать оптимальные условия аренды. При проведении обследования помещения и оформлении технического плана будут соблюдены все требования закона, что устранит любые риски приостановки и отказа в регистрации аренды.

Выводы

Можно подвести итог, что нужно для заключения договора аренды части помещения:

Источник

Юридический портал vladimir-voynovich.ru
Adblock
detector