нужно ли арендатору одобрять договор аренды как крупную сделку

Содержание

Нужно ли арендатору одобрять договор аренды как крупную сделку

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Арендатор (ООО) осуществляет торговую деятельность в качестве одного из основных видов деятельности. Недвижимость арендуется с целью размещения в ней объекта торговли. Договор аренды заключен на 5 лет. Крупной является сделка, связанная с отчуждением или возможностью отчуждения имущества, цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату. Как определить, является ли договор аренды крупной сделкой? Для определения критерия необходимо взять арендную плату за 5 лет или за год?

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Нужно ли арендатору одобрять договор аренды как крупную сделку

Государственное предприятие планирует участвовать в аукционе на право заключения договора аренды нежилого помещения сроком на пять лет. Общая начальная цена договора (на пять лет) превышает порог крупной сделки данного предприятия. Однако в пересчете на арендную плату в год или месяц такая сделка не является крупной. Оплата по договору аренды будет осуществляться ежемесячно.
Является ли для предприятия планируемый к заключению договор крупной сделкой?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
На наш взгляд, в рассматриваемом случае планируемая к заключению сделка является крупной.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Чашина Татьяна

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) В более ранний период ряд судов придерживался аналогичной точки зрения, учитывающей для стоимостного критерия оценки крупной сделки совокупный объем арендных платежей за весь период действия договора (постановление АС Уральского округа от 28.09.2015 N Ф09-6229/15, постановление Девятнадцатого ААС от 26.05.2016 N 19АП-2059/15, постановление Семнадцатого ААС от 04.07.2014 N 17АП-6534/14, постановление Восемнадцатого ААС от 11.06.2013 N 18АП-5176/13). Тогда как другие суды указывали, что во внимание должен приниматься размер арендной платы за один месяц или иной период, установленный договором, если платежи вносятся не помесячно, а, например, поквартально (смотрите, например, постановление Одиннадцатого ААС от 17.02.2017 N 11АП-18441/16, постановление Десятого ААС от 25.05.2015 N 10АП-2187/15). Встречалась и промежуточная позиция о том, что при оценке договора аренды как крупной сделки для арендатора должен учитываться совокупный размер арендной платы за тот период времени, на который составлен баланс, в соответствии с которым определяется размер активов общества (смотрите, например, постановление АС Московского округа от 27.04.2017 N Ф05-3676/17).
При этом анализ тех судебных постановлений, которые устанавливали, что для целей определения договора аренды как крупной сделки во внимание должен приниматься размер ежемесячного платежа, показывает, что вынесшие их суды основывали свою позицию на содержании постановления Президиума ВАС РФ от 20.10.2009 N 8410/09. Однако следует учитывать, что Президиум ВАС РФ при вынесении решения по указанному делу оценивал только размер ежемесячного арендного платежа при определении сделки как крупной в связи с тем, что этот ежемесячный платеж сам по себе превышал установленный законом предел, после которого требовалось одобрение сделки, в девять раз. Иными словами, у суда отсутствовала необходимость оценки всей совокупности арендных платежей по указанному договору, поскольку даже с учетом одного из них такая сделка однозначно являлась крупной. Поэтому мы считаем, что данное судебное постановление не может быть истолковано в том смысле, что при определении цены договора аренды для отнесения его к крупным сделкам должна учитываться арендная плата только за один месяц (иной повременной период).

Источник

Признание договора аренды крупной сделкой: теория и практика

В настоящее время в бизнес-среде наблюдается динамика роста количества злоупотреблений полномочиями со стороны топ-менеджмента. Одним из наиболее распространенных нарушений является заключение крупной сделки без должного одобрения со стороны участников общества.

В соответствии со статьей 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» № 14-ФЗ (далее – ФЗ «Об ООО») от 08 февраля 1998 г. крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.

Исходя из рамок, установленных вышеуказанной статьей, можно сделать вывод, что предоставление имущества организации во временное владение и (или) пользование не может рассматриваться в качестве крупной сделки, так как в таком случае отчуждения или возможности отчуждения данного имущества не возникает. Исключение составляет заключение договора аренды с правом выкупа объекта аренды.

Однако на практике при квалификации такой сделки судами, как правило, применяется расширенное толкование указанной нормы.

В 2014 году данный подход был закреплен в Постановлении Пленума ВАС РФ от 16 мая 2014 г. N 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью». В Постановлении рассматривается вопрос квалификации сделок по передаче имущества во временное владение и (или) пользование, требующих одобрения со стороны организации-арендодателя. ВАС РФ приходит к выводу о том, что договор аренды может быть признан судом крупной сделкой при наличии совокупности следующих условий:

В пункте 2 статьи 46 ФЗ «Об ООО» закреплено, что стоимость имущества, отчуждаемого обществом в результате крупной сделки, определяется на основании данных его бухгалтерского учета. Однако стоимость имущества в бухгалтерском учете, ввиду начисления амортизации, может не отражать реальной стоимости этого имущества. Поэтому на практике к определению стоимости имущества, передаваемого по договору аренды, у судов сложились иные подходы.

Так, при вынесении решения от 18 марта 2016 г. по делу N А13-11006/2015 Арбитражный суд Вологодской области опирался на рыночную стоимость имущества, передаваемого во временное владение и пользование, установленную экспертом в отчете об оценке.

В то же время в решении от 01 февраля 2016 г. по делу N А60-31055/2015 Арбитражный суд Свердловской области сослался на размер арендной платы, установленный сторонами в договоре аренды, за весь период действия соглашения. При этом при принятии решения от 11 марта 2015 г. по делу N А65-4297/2014 Арбитражный суд Республики Татарстан руководствовался рыночной стоимостью права аренды земельного участка, указанной в экспертном заключении.

Таким образом, принимая во внимание столь разнообразную судебную практику, можно сделать вывод, что при рассмотрении спора о недействительности договора аренды в связи с несоблюдением порядка одобрения крупной сделки, истец может сослаться как на балансовую стоимость имущества, передаваемого в аренду, так и на его рыночную стоимость, стоимость арендной платы по договору аренды за весь срок передачи имущества во временное владение или же рыночную стоимость права аренды.

Не менее интересным является вопрос об отнесении или же о неотнесении имущества к используемому в основной производственной деятельности общества. В каких случаях имущество будет подпадать под данную категорию, а в каких нет?

В Постановлении от 24 ноября 2011 г. по делу N А41-19751/11 Десятый арбитражный апелляционный суд отказал в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды нежилых помещений и применении последствий недействительности сделки, так как доказательств того, что ответчик вел производственную деятельность в спорных нежилых помещениях, на рассмотрение суду представлено не было.

Однако при вынесении Постановления от 18 марта 2016 г. по делу N А13-11006/2015 Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд занял сторону арендодателя, обосновав это тем, что истцом имущество по оспариваемой сделке использовалось не в основном, а в дополнительном виде деятельности.

Таким образом, можно сделать вывод, что вопреки положениям Пленума ВАС суд может обосновать свое суждение исключительно на доказательстве того факта, что имущество использовалось обществом для получения прибыли. Вне зависимости от того, в каком из видов деятельности общества оно было задействовано.

Кроме того, в пункте 40 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», указано, что сделки по передаче прав и обязанностей по договорам аренды могут быть признаны крупными, если совершение данных сделок фактически повлекло за собой прекращение основной производственной деятельности общества. Аналогичный вывод был сделан и в Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2016 г. N 18АП-15785/2015 по делу N А47-6653/2013.

Однако само по себе прекращение деятельности обществом после совершения спорной сделки не является бесспорным доказательством того, что имущество было использовано в основной производственной деятельности компании. Так, при вынесении Постановления от 10 февраля 2011 г. по делу N А09-6122/2010 Двадцатый арбитражный апелляционный суд отклонил довод заявителя о том, что в результате заключения спорного договора аренды из владения арендодателя выбыло имущество, предназначенное для его основной деятельности, в связи с чем производственная деятельность общества фактически прекратилась, так как истцом не было доказано, что именно сдача в аренду спорного объекта недвижимости повлекла ухудшение финансовых показателей общества и убытки, связанные с отсутствием прибыли у предприятия.

При этом следует помнить, что если установлено, что сдача недвижимого имущества в аренду является основным видом деятельности общества, сделка, совершенная в ходе осуществления такой деятельности, не будет признаваться подлежащей оформлению в порядке, предусмотренном для крупных сделок. При таких обстоятельствах договор аренды нежилого помещения не является крупной сделкой и не требует одобрения общего собрания участников общества (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01 августа 2011 г. по делу N А56-912/2011).

В то же время установленный порядок одобрения крупной сделки может оказаться обязательным не только для договора аренды, но и для дополнительных соглашений к нему. Применяться такая квалификация будет в случае, если корректировка договоренностей влечет изменение основных условий ранее одобренной сделки. Однако если соответствующее изменение было очевидно выгодным для общества (например, снижало размер неустойки для должника или же размер арендной платы для арендатора), то его одобрение общим собранием участников не должно осуществляться в обязательном порядке.

Так, в Решении Арбитражного суда Тверской области по делу № А66-10303/2013 рассмотрен вопрос о признании дополнительного соглашения к договору, по условиям которого срок действия аренды был изменен с сорока девяти лет на три года, крупной сделкой. По результатам рассмотрения дела судом был сделан вывод о том, что такое соглашение подлежало одобрению в порядке, установленном статьей 46 ФЗ «Об ООО», так как изменение срока договора аренды следует отнести к изменению одного из основных условий договора аренды. Кроме того, нельзя утверждать, что данное изменение было очевидно выгодным для истца (арендатора), в связи с тем, что привело к утрате арендатором возможности арендовать объекты недвижимости на оставшийся срок и, соответственно, получать с них доход.

Однако Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд при рассмотрении этого же дела в качестве второй инстанции в Постановлении от 19 апреля 2014 г. № А66-10302/2013 пришел к обратному заключению, обосновав свою позицию тем, что изменение условий было очевидно выгодным для арендатора в связи с тем, что давало возможность сэкономить сумму арендной платы за сорок шесть лет, а также освобождало общество от издержек на содержание арендуемого имущества. Противоположные позиции судей при рассмотрении дела в разных инстанциях дают большой простор для творчества при доказывании своей правовой позиции по делу.

Рассмотрим также вопрос о признании крупной сделкой договора субаренды. При заключении такого договора субарендодатель не только не лишается прав владения на объект недвижимого имущества, но он, по сути, никогда ими и не обладал. Но и в данном случае суды весьма широко трактуют нормы ФЗ «Об ООО».

Так, Президиумом ВАС в Постановлении от 17 июля 2012 г. N 2820/12 по делу N А12-24511/10 был сделан вывод о том, что, поскольку суд признал сделки по отчуждению имущества крупными, то и взаимосвязанные сделки с учетом договоров перенайма также являются крупными.

По результатам анализа вышеуказанной практики арбитражных судов можно сделать вывод о том, что тяжело предсказать исход дела о рассмотрении договора аренды в качестве крупной сделки, так как в данной сфере существует большое количество «подводных камней». Это связанно с отсутствием четкой законодательной регламентации этого вопроса и подробных разъяснений высших судов. Данные обстоятельства вызывают большую обеспокоенность, поскольку при таких условиях права учредителя компании недостаточно защищены законом и весьма уязвимы. Принимая во внимание данные обстоятельства, рекомендуем для минимизации рисков собственников компании подробно регламентировать данный вопрос в уставе организации.

В случае, если у вас возникают сомнения на счет того, как наиболее рационально и безопасно отразить механизм одобрения крупных сделок в уставе, или же вы уже оказались в подобной спорной ситуации, обращайтесь к квалифицированным консультантам. Подобное решение поможет в короткий срок и наиболее эффективно защитить ваши интересы.

Фото, использованное в материале, Бориса Мальцева, ИА «Клерк.Ру».

Источник

Договор аренды как крупная сделка. Нерешенные 343-фз вопросы

Федеральный закон 343-ФЗ с 01.01.2017 вносит существенные изменения в ФЗ «Об АО» и ФЗ «Об ООО» в части регулирования крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность.
Предлагаю к обсуждению, как понятно из названия настоящего блога, некоторые из оставшихся нерешенных проблем с квалификацией договора аренды как крупной сделки.

В настоящий момент и до 01.01.2017 действует позиция ВАС, согласно которой аренда могла быть признана крупной сделкой, если отвечала в совокупности следующим критериям:

б) имущество используется в основной производственной деятельности;

в) общество на длительный срок лишается возможности пользования этим имуществом.

С 01.01.2017 в Законах обществ, вводящих в т.ч. определение обычной хозяйственной деятельности, за пределы которой должны выходить крупные сделки, будут закреплены следующие критерии:

а) заключение договора приводит к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов;

б) стоимость имущества, передаваемого по договору, >25% стоимости имущества общества;

Однако неполнота позиции ВАС не была заполнена законом. А именно:

а) Так и не предусмотрены случаи приобретения имущества в аренду;

Непонятно, почему такую сделку закон обделяет вниманием. Договор аренды, не позволяющий арендатору в одностороннем порядке без санкций отказаться от договора, может существенно обременить хозяйственную деятельность общества на долгий период или вовсе сделать работу общества бесприбыльной. По этой причине следовало бы разрешение вопроса о заключении такого договора предоставить на обсуждение между участниками/акционерами/советом директоров. О критериях определения крупности такой сделки поговорим ниже в п.В.

б) Оставлен без внимания вопрос использования права одностороннего расторжения договора аренды (спорный момент);

Практика (уже ссылался на решение коллегии по делу А66-10302/2013) считает, что расторжение договора не может оспариваться, как крупная сделка. Моя позиция обратно противоположная.
Институт одобрения крупных сделок создан для понуждения участников к коллективному принятию решений, от которых зависит судьба бизнеса. Ошибка в принятии такого решении может повлечь невозможность дальнейшего существования бизнеса. Поскольку, таким образом ставятся под угрозу права всех участников, то принятие решения только одним лицом, например ЕИО, было бы несправедливым. Стоит полагать, что мысли законодателя были схожими, вводя обязательный критерий таких сделок «приводит к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов».
Теперь представим небольшую типографию. Все станки одной из стадий печати, например, послепечатной обработки, находятся в аренде. Расторгнув договор, производство остановится до последующего заключения договора или приобретения имущества.
Возможно, закон исходит из того, что прямых убытков расторжение договора аренды не влечет, а восполнить «утрату» не составит труда. Необходимо просто найти другого арендатора или заключить новый договор. Нечего здесь оспаривать, тем более, сколько времени уйдет на судебное разбирательство, а производство так и будет простаивать? Да, но стоит вспомнить, что зачастую используются личные связи, и арендные платежи могли быть символическими, а придется платить реальную стоимость. С кого требовать разницу?
Резюмируя, расторжение договора аренды может приводить к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов, так почему к такой сделке не применяются правила о КС и СЗ?

в) Не учтена реальная стоимость прав

Источник

Договор аренды – крупная сделка?

Арендатор (ООО) осуществляет торговую деятельность в качестве одного из основных видов деятельности. Недвижимость арендуется с целью размещения в ней объекта торговли. Договор аренды заключен на 5 лет. Крупной является сделка, связанная с отчуждением или возможностью отчуждения имущества, цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату. Как определить, является ли договор аренды крупной сделкой?

Действительно, одним из критериев отнесения сделки, совершаемой обществом с ограниченной ответственностью (далее – ООО, общество), к категории крупной сделки является в том числе связь этой сделки с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в частности, заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с гл. XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»). При этом цена или балансовая стоимость имущества должна составлять 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1 ст. 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон № 14-ФЗ)).

Купив номер, вы получаете доступ к полной версии как этой статьи, так и всех материалов этого выпуска на сайте. Кроме того, вы получите возможность просмотреть его PDF-версию в вашем личном кабинете.

Источник