нужно ли заключать договор аренды если помещение принадлежит учредителю

Содержание

Нужно ли заключать договор аренды если помещение принадлежит учредителю

do konca goda gosluslugi v territorialnyh otdeleniya pfr budut predostavlyatsya tolko po predvaritelnoj zapisi460

utverzhden perechen sluchaev dlya provedeniya pcr testov po polisu

p1110798(1)(1)

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

www garant ru files 8 7 381678 makovlevaee 90

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Генеральный директор компании как физическое лицо будет сдавать находящееся в его собственности коммерческое помещение для нужд офиса компании.
Должен ли он зарегистрироваться в качестве предпринимателя?

promo access

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Физическому лицу следует зарегистрироваться в качестве предпринимателя и уплачивать налоги с доходов от сдачи имущества в аренду в соответствии с выбранной системой налогообложения. Это позволит исключить возможные негативные последствия, связанные с признанием деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено ГК РФ.
Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, когда в отношении отдельных видов предпринимательской деятельности законом могут быть предусмотрены условия осуществления гражданами такой деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (п. 1 ст. 23 ГК РФ)*(1). Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований п. 1 ст. 23 ГК РФ, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 4 ст. 23 ГК РФ).
В Налоговом кодексе РФ установлено специальное правило о том, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Налоговым кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями (ст. 11 НК РФ).
Право собственности на объект недвижимости регистрируется за гражданином независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя (п. 2 ст. 212 ГК РФ).
При этом вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской должен разрешаться правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела (определение Конституционного Суда РФ от 16.07.2015 N 1770-О, п. 20 письма ФНС России от 24.12.2015 N СА-4-7/22683@) и зависит от совокупности факторов, отличающихся для разных видов деятельности, в частности, от цели использования сдаваемых в аренду нежилых помещений, их функционального назначения, целей и оснований их приобретения и т.д. Данный подход соответствует судебной практике, в частности, определениям ВС РФ от 11.12.2018 N 302-ЭС18-20366, от 31.08.2017 N 307-КГ17-11240, от 24.05.2016 N 302-КГ16-5502 (письма Минфина России от 01.09.2020 N 03-07-14/76526, от 21.08.2019 N 03-07-14/63870).
При этом получение пассивного дохода от использования и распоряжения имуществом (в том числе в виде дохода от сдачи имущества, приобретенного для личных нужд, в аренду) само по себе не свидетельствует об осуществлении предпринимательской деятельности (письмо ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614@).
Контролирующие органы и суды выделяют ряд признаков, характеризующих деятельность по сдаче в аренду имущества в качестве предпринимательской:
— приобретаемое гражданином имущество имеет предпринимательское назначение (не предназначено для использования в личных целях);
— установлена направленность действий на систематическое получение прибыли (определение СК по административным делам ВС РФ от 20.07.2018 N 16-КГ18-17);
— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
— учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
— взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами (письмо ФНС России от 25.02.2013 N ЕД-2-3/125@).
Так, Минфин России считает, что доходы, полученные от сдачи в аренду нежилого помещения, подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности (пп. 1.1 п. 1 письма ФНС России от 07.05.2019 N СА-4-7/8614@, письмо Минфина России от 24.06.2016 N 03-11-11/37017). Суды признают деятельность по предоставлению имущества в аренду юридическим лицам предпринимательской по следующим юридическим фактам: деятельность имеет длительный характер, систематически приносит доход, ряд объектов недвижимости не может использоваться в личных целях собственника, и целью их использования является получение дохода от предоставления третьим лицам за плату, устойчивые связи с арендатором (неоднократное заключение договоров аренды с одним и тем же лицом (смотрите апелляционное определение СК по административным делам Иркутского областного суда от 26.02.2019 по делу N 33а-1459/2019, решение Рубцовского городского суда Алтайского края от 10.05.2017 по делу N 2а-1697/2017, решение Буденновского городского суда Ставропольского края от 25.12.2017 по делу N 2а-1423/2017), длительное оказание услуг краткосрочного проживания в гостевом доме с меблированными комнатами (постановление МС СУ N 1 г. Анапы Краснодарского края от 15.11.2017 N 5-1633/17).
В судебной практике также есть примеры, когда суд пришел к выводу о неправомерном привлечении физического лица к административной ответственности за незаконное предпринимательство по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ, при предоставлении в аренду нежилых помещений. К такому выводу, в частности, пришел суд в постановлении МС СУ N 64 Октябрьского района г. Омска Омской области от 11.01.2018 N 5-9/18. Однако в этом случае договор аренды, приобретенного ранее для личных нужд подвального помещения был заключен с физическим лицом на срок менее года.
Таким образом, считаем, что физическому лицу следует зарегистрироваться в качестве предпринимателя и уплачивать налоги с доходов от сдачи имущества в аренду в соответствии с выбранной системой налогообложения. Это позволит исключить возможные негативные последствия связанные с признанием деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Вопрос: Организация применяет общую систему налогообложения. Единственный учредитель ООО (он же директор организации) является физическим лицом. Он передал обществу по договору аренды нежилое производственное помещение, принадлежащее ему как физическому лицу на праве собственности. Учредитель сдает в аренду единственное нежилое помещение, предназначенное для производственной деятельности. Помещение приобретено в период до создания организации. Аренда долгосрочная. Других случаев сдачи в аренду нет. Должен ли этот единственный учредитель быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2019 г.)
— Вопрос: В Санкт-Петербурге приобретен объект (менее 200 м2) коммерческой недвижимости с действующим арендатором и официально зарегистрированным договором аренды. Объект зарегистрирован на близкого родственника. Продажа в ближайшие пять лет не планируется. Как оформить договор аренды не на собственника? Возможные варианты. 1. Оформить на уже действующее ИП третьего лица на УСН, задействованное в другом бизнесе (удобно тем, что не нужно открывать новое юрлицо). Какие тут возможны проблемы? 2. Открыть новое ИП на меня (близкого родственника). Есть ли тут преимущества как для близкого родственника? Каков оптимальный способ оформления договора, по которому можно получать арендные платежи? (Правовед.RU, март 2020 г.)
— Энциклопедия решений. Плательщики НДС;
— Энциклопедия решений. Сдача имущества в аренду физическим лицом;
— Вопрос: Физическое лицо в 2018 году сдает недвижимость (находящуюся в собственности) в аренду под офис юридическому лицу. Юридическое лицо производит оплату по расчетному счету на лицевой счет физическому лицу. Физическое лицо ИП не является. Спор с ним возник по поводу необходимости удержания НДФЛ. ООО на УСН. Какую отчетность в 2018 году организации необходимо представлять в связи с арендой недвижимости у физического лица? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2018 г.)
— Вопрос: Необходимо ли физическому лицу зарегистрироваться в качестве ИП для осуществления деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2013 г.)
— Если «физик» сдает в аренду нежилое помещение. (Н.Н. Луговая, журнал «НДС: проблемы и решения», N 11, ноябрь 2018 г.);
— Вопрос: Организация (арендатор) заключила договор аренды нежилого помещения с физическим лицом (арендодателем). По договору уплачивается стоимость арендной платы и коммунальные услуги. Физическое лицо не является ИП и не является плательщиком налога на профессиональный доход (НПД). Признаются ли арендная плата и суммы оплаты за коммунальные услуги объектом обложения НДФЛ? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2019 г.)
— Вопрос: Организация арендует у физического лица (не ИП) нежилое помещение. Организация оплачивает как арендную плату, так и коммунальные услуги. Каков порядок налогообложения НДФЛ и страховыми взносами в данной ситуации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2017 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Коренева Ольга

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник

Риски аренды помещения у владельца или директора компании

Запрета на заключение договора аренды между учредителем организации и самой организацией в законодательстве нет.

Договор аренды помещения между организацией и ее учредителем должен быть реальным с оплатой арендных платежей не ниже рыночных цен.

Если арендная плата по договору не будет выплачиваться или арендная ставка будет существенно занижена, более чем на 20% от рыночных цен, налоговая сможет признать через суд этот договор недействительным со всеми вытекающими последствиями в виде доначислений налогов, штрафов и пени.

Сделки, которые контролирую налоговики

Схемы по прикрытию безвозмездного предоставления помещений путем заключения договора аренды считаются незаконными, и они хорошо известны налоговикам.

Можно ли заключить договор аренды «с самим собой»

Директор единственный участник (учредитель) может арендовать для своей организации помещение, принадлежащее ему на праве собственности. Запрета на это нет.

Гражданский кодекс РФ разрешает

С одной стороны, пункт 3 статьи 182 ГК РФ гласит, что представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

С другой стороны, директор является исполнительным органом общества, а не его представителем. Следовательно пункт 3 статьи 182 ГК РФ в данном случае «не работает». Директор, как исполнительный орган ООО, действует от имени и в интересах Общества. Здесь приоритет отдается пункту 1 статьи 53 ГК РФ.

Эта позиция закреплена в постановлениях ВАС РФ от 11.04.2006 № 10327/05 и от 06.12.2005 № 9341/05.

При заключении сделки между ООО и физлицом в лице директора – единственного участника действуют две разные стороны, хоть и человек один.

Налоговая обратит внимание на взаимозависимость

Директор единственный участник (учредитель) может заключить договор аренды для компании на помещение, находящееся у него в праве собственности.

Но, нельзя забывать, что этот договор может быть расценен, как договор между взаимозависимыми лицами. Пункт 2 статьи 20 НК РФ позволяет признать лица взаимозависимыми, если отношения между ними могут повлиять на результаты сделок.

Следовательно, в договоре аренды между организацией и учредителем-физическим лицом не нужно допускать отклонение ставки арендной платы от рыночных цен более чем на 20% в сторону уменьшения.

А если арендную ставку завысить, ИФНС откажется признать в составе расходов по налогу на прибыль арендные платежи в завышенном размере за нежилые помещения (Определение ВС РФ от 24.07.2017 г. №306-КГ17-8812).

Если это правило нарушено, налоговая доначислит налоги, штраф, пени и получит основание для обращения в суд с требованием о взыскании доначисленных сумм на основании статьи 40 НК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 40 НК РФ налоговые органы вправе проверять правильность применения цен по сделкам между взаимозависимыми лицами.

Основания для проверки

Документы, составленные взаимозависимыми лицами, если нет других доказательств не могут быть достоверными доказательствами в части расходов в рамках сомнительных сделок.

Проверка договора аренды помещения у владельца компании

Итак, договор аренды помещения у собственника или директора компании должен быть реальным с регулярными платежами арендной платы по ставкам не ниже рыночных.

Если компания вообще не будет платить за аренду, договор аренды будет считаться притворным, законченным с целью скрыть безвозмездное предоставление имущества.

Договор аренды, по которому не будет платежей, приведет к образованию внереализационного дохода от безвозмездного пользования.

При проверки таких договоров налоговый орган должен:

Если все эти признаки будут «на лицо» налоговая доначислит налоги, выставит штраф и пени, и это решение налогового органа о доначислении будет с большой вероятностью будет поддержано судом.

Имеет смысл прочитать и это:

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ БУХГАЛТЕРА

Полная информация о правилах учета и налогах для бухгалтера.
Только конкретный алгоритм действий, примеры из практики и советы экспертов.
Ничего лишнего. Всегда актуальная информация.

Источник

Нужно ли заключать договор аренды если помещение принадлежит учредителю

do konca goda gosluslugi v territorialnyh otdeleniya pfr budut predostavlyatsya tolko po predvaritelnoj zapisi460

utverzhden perechen sluchaev dlya provedeniya pcr testov po polisu

p1110798(1)(1)

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

www garant ru files 8 7 381678 makovlevaee 90

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

promo access

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить

Аренда различного имущества — весьма распространенная сегодня бизнес-практика. В аренду берутся офисы, магазины, автотранспорт, оборудование и прочее имущество. При этом главбух, как лицо, ответственное за финансы и налоги, зачастую принимает непосредственное участие при составлении соответствующего договора. В настоящей статье мы расскажем о том, на какие моменты нужно обратить внимание при заключении договора аренды, чтобы не переплатить лишнего и получить именно то, на что рассчитывали. В частности, речь пойдет о том, какие могут возникнуть последствия, если не соблюсти требуемую форму договора, или не прописать в нем то или иное условие.

Когда возможна аренда

Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор. Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может. Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.

Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).

Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.

Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано. А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара. Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же.

Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».

Форма договора

Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила. Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что письменная форма договора может иметь самые разные виды. Это не только привычный бумажный документ, в котором изложены все условия и стоят подписи сторон. Договоры могут заключаться также путем обмена письмами и иными документами, в том числе электронными (подробнее см. «Когда договор считается заключенным: переписка и счет по e-mail, аналоги электронной подписи, оформление письма с договором»).

Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.

При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е. устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания. Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами. Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ). В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.

Что должно быть в договоре

По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения. Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.

Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ). То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности. Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.

Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.

Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем. Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются. Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Срок аренды

Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.

Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.

А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.

Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации. Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.

Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.17 по делу № 305-ЭС17-5424).

А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.

На что еще обратить внимание

И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.

Изменение состава собственников

Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.

Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях. При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор. Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников. Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).

Односторонний отказ от договора

Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды. По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий. А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.

Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.

Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).

Согласие арендодателя на перенаем

И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ. В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды. Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным. Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор. И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.06.18 № Ф01-2034/2018).

Источник

Юридический портал vladimir-voynovich.ru
Adblock
detector