Разъяснения Минстроя России по вопросу необходимости членства застройщика, не осуществляющего строительства, в саморегулируемой организации
Банк России в связи с поступающими вопросами о разъяснении необходимости членства застройщика, не осуществляющего строительства, в саморегулируемой организации сообщает о получении следующих разъяснений Минстроя России в соответствии с его компетенцией.
При этом на застройщиков, осуществляющих привлечение денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2 Федерального закона № не распространяются.
Кроме того, перечень обязательных требований к застройщику приведен в статье 3 Федерального закона №
Норма, изложенная в пункте 5 части 1 статьи 20 Федерального закона № предусматривающая, что проектная декларация включает в себя информацию о членстве застройщика в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства и о выданных застройщику свидетельствах о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, а также о членстве застройщика в иных некоммерческих организациях (в том числе обществах взаимного страхования, ассоциациях), если он является членом таких организаций и (или) имеет указанные свидетельства, носит диспозитивный характер.
Таким образом, членство застройщика в саморегулируемых организациях не является обязательным требованием Федерального закона №
Минстрой России также отметил, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. Таким образом, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.
Нужно ли застройщику сро для заключения договора подряда
(1).jpg "нужно ли застройщику сро для заключения договора подряда")
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 15 января 2020 г. № 568-ТБ/02 О членстве в саморегулируемой организации для контрактов на выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации
Правовой департамент Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в рамках компетенции сообщает следующее.
Пунктом 1 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, предусмотренных законом, юридическое лицо может заниматься отдельными видами деятельности только на основании специального разрешения (лицензии) или членства в саморегулируемой организации.
Договором подряда на подготовку проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий. В этом случае в соответствии с частью 5.2 статьи 48 Кодекса индивидуальный предприниматель или юридическое лицо осуществляет также организацию и координацию работ по инженерным изысканиям, в том числе утверждает результаты инженерных изысканий, и несет ответственность за достоверность, качество и полноту выполненных инженерных изысканий.
Исключение из общего правила обязательности членства, предусмотренного частью 2 статьи 47 Кодекса, для таких договоров Кодексом не установлено.
Кроме того, именно работники генподрядчика согласно части 6 статьи 55.5 и частей 1 и 3 статьи 55.5-1 Кодекса могут осуществлять организацию и координацию деятельности исполнителей таких работ.
Ответственность саморегулируемой организации, предусмотренная статьями 60 и 60.1 Кодекса, вытекает только из тех договоров подряда, для выполнения работ по которым требуется членство в такой организации. Саморегулируемая организация в области архитектурно-строительного проектирования не может нести указанную ответственность по обязательствам своего члена по договору на выполнение инженерных изысканий. Обязательность членства в саморегулируемой организации субподрядчиков, выполняющих инженерные изыскания, Кодексом не предусмотрена.
| Заместитель директора Правового департамента | Т.Н. Бармина |
Обзор документа
Договором подряда на подготовку проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий. В этом случае ИП или юрлицо также организуют и координируют работы по инженерным изысканиям, в том числе утверждают их результаты, и несут ответственность за достоверность, качество и полноту выполненных инженерных изысканий. При этом на них также распространяется требование о наличии членства в соответствующей СРО.
Кроме того, именно на работников генподрядчика возлагаются организация и координация деятельности исполнителей таких работ.
Ответственность СРО вытекает только из тех договоров подряда, для выполнения работ по которым требуется членство в такой организации. СРО в области архитектурно-строительного проектирования не отвечает по обязательствам своего члена по договору на выполнение инженерных изысканий. Обязательность членства в СРО субподрядчиков, выполняющих инженерные изыскания, не предусмотрена.
Допуск СРО для застройщика. Обязательно ли нужно СРО для застройщика-заказчика
Нередко застройщик привлекает генподрядчика и не участвует самостоятельно в проведении строительных работ на объекте. Перечень видов деятельности, для выполнения которой требуется допуск СРО, указан в Приказе №624 Минрегиона. Если выполняемые работы не входят в представленный перечень, они могут проводиться без допуска.
Однако если согласно п. 3 ст. 706 ГрК РФ заказчик-застройщик осуществляет самостоятельный контроль за проведением работ на строительной площадке, их качеством, а также соблюдением сроков, он должен состоять в саморегулируемой организации.
Обязанность по проведению строительного контроля невозможно перепоручить генподрядчику. Тем не менее, застройщик может заключать договор со «строительным контроллером», согласно которому поручать ему указанные функции. Эта ситуация позволяет застройщику не вступать в саморегулируемые организации. Во всех остальных случаях допуск СРО обязателен.
Важным аспектом является понимание принципиальной разницы между техзаказчиком и заказчиком-застройщиком. Функции и обязанности каждого из них различны. Застройщиком является владелец земельного участка и финансовых средств.
Определение понятия технического заказчика представлено в ГрК РФ. Это профессиональный исполнитель высокого уровня, на которого возложены полномочия заключать договоры подряда на проведение строительства, капитального ремонта или реконструкции на объекте. Также техзаказчик проводит организацию работы на строительных площадках и осуществляет финансовый контроль от имени застройщика. При этом застройщик имеет право выполнять функции технического заказчика собственными силами, без привлечения сторонних лиц.
По сути, термин «заказчик-застройщик» объединяет в себе функции технического заказчика, застройщика и контролера. В таком случае вступление в СРО для технического заказчика – это необходимая мера для выполнения своих ключевых функций на объекте.
Законодательные изменения
С 1.07.17 г вступает в силу закон №372, согласно которому функции техзаказчика могут выполняться только членами саморегулируемых организаций. При этом они должны соответствовать всем требованиям для членов СРО в отношении штата сотрудников, наличия строительного оборудования и опыта в сфере проводимых работ. Получить допуск СРО технический заказчик может после оплаты вступительных взносов. Финансовые затраты формируются из нескольких составляющих, среди которых выплаты в компенсационный фонд, ежемесячные взносы и страховка.
Вступление в СРО для техзаказчика предоставляет такие преимущества:
Таким образом, вступлением в действие новой редакции закона устраняется возможность двоякой трактовки законодательных норм и четко регламентируется требование – допуск СРО для технического заказчика.
Однако законом предусмотрены и ситуации, в которых технический заказчик не должен получать доступ СРО при организации работ. Для государственных предприятий или коммерческих организаций с долей государственных предприятий более 50% допуск СРО не требуется, если подрядчиком выступает орган исполнительной власти или государственная корпорация. Также допуск не требуется для юридических лиц, созданных публично-правовыми образованиями, на проведение деятельности в установленных сферах.
Таким образом, с 1.07.17 года застройщик может нанять только техзакачика, который оплатил все необходимые компенсационные взносы и вступил в саморегулируемую организацию.
Нужно ли застройщику иметь допуски СРО
Строительство в РФ с 2010 года происходит на основе выданных допусков от саморегулируемых организаций. Но на практике оказывается, что далеко не все застройщики знают:
Часто требования о наличии допуска СРО на проведение застройки не мотивированны законодательством РФ, а в некоторых случаях, при получении допусков на несколько видов работ, нужно четно знать, какие виды свидетельств на допуски СРО получить необходимо.
Помните, что работа без членства в СРО и необходимых допусков — это нарушение закона, за которое предусмотрена ответственность.
Допуск СРО на строительный контроль застройщика: в каких случаях необходим
Застройщик должен входить в СРО при проведении застроек любого назначения и уровня сложности. Перечень видов работ, предусмотренных приказом № 624 Минрегионразвития имеет и работу по осуществлению строительного контроля.
Допуск от саморегулируемой организации строителей необходим застройщику, если он самостоятельно осуществляет строительный контроль. Но в случае, если для этих целей застройщик нанимает подрядную организацию, тогда допуск на строительный контроль не нужен. Но тогда при заключении договора с этой организацией застройщик обязан узнать о наличии допуска СРО на проведение строительного контроля.
Судебная практика по оформлению СРО для заказчика-застройщика
Судебная практика нередко апеллирует к тому, что девелопер так или иначе контролирует строительную деятельность, и были прецеденты, когда суд устанавливал неправомерность отсутствия сертификата СРО у застройщика-заказчика строительства. Чтобы не доводить ситуацию до крайности, проконсультируйтесь у наших юристов по вопросу свидетельств СРО застройщиков.
Для каких работ не требуется допуск
Вести строительство без членства СРО организация может тогда, когда выполняет такие виды работ как:
Полный перечень того, какие работы не требуют допуска СРО, прописан в п. 17 ст. 51 ГрК РФ. В него входят работы общего характера, которые не влияют на безопасность объектов капитального строительства.
Для каких работ нужен допуск СРО
По-новому ФЗ-372 строительная компания вправе вести любые виды работ, в том числе на особо опасных, технически сложных и уникальных объектах, если является членом саморегулируемой организации.
Допуск вместо лицензии
Саморегулируемые организации с успехом сменили систему лицензирования, которая до 2009 года давала право на выполнение ряда работ в строительных, архитектурно-проектировочных, инженерно-изыскательных и прочих сферах деятельности. Теперь компания, которая намерена выполнять сложные заказы, в обязательном порядке должна вступить в некоммерческое партнерство. Но далеко не все руководители компаний знают, в каких случаях и на какие работы требуется СРО допуск, а в каких – нет.
Нужно ли пользоваться услугами представителя при вступлении в СРО
Определенные плюсы в использовании профессионалов однозначно есть. Если Вы не уверены, действительно ли есть необходимость вступления в СРО, специалисты помогут изучить документы и грамотно проконсультируют в вопросах необходимости вступления в СРО.
Специалисты помогут подготовить необходимый пакет документов и подскажут, нужно ли получать какие-то дополнительные документы для вступления.
Виды работ, на которые не требуется допуск СРО
Несмотря на то, что почти все виды строительства, дорожных работ нужно СРО свидетельство, есть все же сферы, за которые можно браться и без него. Они в первую очередь относятся к частному строительству. Такие занятия, как остекление, внутренняя отделка, благоустройство территорий, облицовка, устройство покрытий, стяжек и потолков, не требуют вступления в НП.
Если вы хотите узнать, какие виды работ можно выполнять без СРО, а в каких случаях необходимо получить допуск, ознакомьтесь с законом 315-ФЗ.
Перечень документов необходимых для вступления в СРО
1. Заявление о приеме в члены СРО, заполненное по установленному образцу;
2. Анкета организации;
3. Карточка организации с реквизитами;
4. Уставные документы организации:
5. Документы по квалификационному составу:
6. Документы, подтверждающие наличие в собственности или аренде у соискателя имущества, необходимого для выполнения строительных работ:
7. Копии документов, подтверждающих страхование ответственности членов СРО за неисполнение или ненадлежащие исполнение обязательств по договорам:
8. Система контроля качества:
9. Лицензии (в случае выполнения работ на атомных объектах);
10. Документы по охране труда и технике безопасности:
Как и где получить допуск СРО на организацию строительства застройщику
Застройщик может производить основные работы по организации строительства тремя способами:
В случае самостоятельного проведения строительства застройщиком, организация должна получить широкий перечень допусков на застройку, предусмотренных перечнем работ приказа № 624 Минрегионразвития. К тому же, к организации, занимающейся постройками предъявляются и другие требования со стороны законодателя:
Поэтому, очень часто застройщики предпочитают передать полномочия по проведению строительных работ специальным подрядным организациям, профиль деятельности которых в первую очередь именно строительство объектов капитального строительства.
Во избежание ошибок и неурядиц лучше доверится специалистам, которые предоставят юридическое сопровождение СРО.
Нужно ли СРО застройщику
Круглова Е.А.
После утверждения законодательных новаций в 2017 году, участие застройщика в СРО стало обязательным не всегда. В статье мы расскажем, в каких случаях застройщику нужно СРО, а в каких возможно обойтись без этого допуска.
Определение термина и полномочия
Заказчик и застройщик – это одно и то же лицо. Несмотря на то, что в Градостроительном Кодексе РФ (далее ГрК РФ) не содержится такого понятия, в практике и в общем законодательстве оно существует. Так, например, этот термин упоминается в п.1 ст. 146 НК РФ.
На основании того факта, что застройщик является одновременно заказчиком, он признается инициатором и главным распорядителем всех работ, считается лицом, которое напрямую заинтересовано в создании конкретного объекта, его реконструкции, демонтаже и т.д.
Функции установлены п. 16 ст. 1 ГрК РФ и СП 48.13330.2019. В их перечень входит:
Эти обязанности застройщик может передать техническому заказчику, статус и область деятельности которого закреплены в п.22 ст.1 ГрК РФ. Техзаказчик – юридическое лицо, уполномоченное на заключение подрядных договоров и оказание инжиниринговых услуг, связанных со строительством (ремонтом, демонтажем) объекта. За качество инжинирига и работу генерального подрядчика технический заказчик ответственен перед застройщиком.
Генеральный подрядчик – компания, которая непосредственно осуществляет строительно-монтажные работы, подбирает для этого исполнителей (субподрядчиков), контролирует качество работ и материалов. За результаты своей деятельности и деятельности исполнителей генеральный подрядчик несет ответственность перед застройщиком или техническим заказчиком.
Подробнее о строительном контроле
Правила и порядок рассматриваемого мероприятия установлены в ст. 53 ГрК РФ. Согласно ее положениям данный вид контроля проводится на объектах капитального строительства при возведении, капремонте, реконструкционных работах.
Строительный контроль предполагает проверку соответствия строительно-монтажного процесса положениям проектной документации, технических регламентов и законодательных требований. Проверяется также правильность хранения и складирования строительных материалов и оборудования. Проведение такой проверки входит в обязанности застройщика (технического заказчика).
При необходимости в ходе контроля может быть инициирован авторский надзор. Для этого привлекается специалист, подготовивший проект. В его задачи входит анализ соблюдения требований проекта при строительстве. Застройщик вправе осуществлять данный вид контроля только при наличии статуса члена СРО.
Замечания контролирующего органа фиксируются в дефектном акте, на основании которого подрядчик обязан устранить выявленные нарушения. После чего составляется одноименный акт, который подписывает руководитель контролирующего органа и руководитель организации-исполнителя.
Важно! Застройщик может быть одновременно и генеральным подрядчиком на своем объекте. При этом если позволяют производственные мощности, нанимать субподрядчиков он не обязан. При совмещении функций генподрядчика застройщик обязан иметь допуск СРО.
Участие застройщика в СРО обязательно при:
Если застройщик привлекает технического заказчика и генерального подрядчика «со стороны», допуск СРО для работы ему не нужен. Членство в СРО обязательно будет уже для данных исполнителей. Задача застройщика состоит в том, чтобы выяснить наличие допуска СРО перед тем, как заключать договора.
Документы для вступления в СРО
Перечень документов для вступления в СРО определен в ст. 55.6 ГрК РФ. В него входят:
Условно вступление в СРО можно разделить на 5 этапов:
По закону индивидуальные предприниматели могут становиться застройщиками. Условия и порядок их принятия в состав саморегулируемых организаций, размеры вступительного и членского взноса такие же, как и для юридических лиц.
Что делать, если отказали
Основными причинами отказа в допуске являются наличие ранее выданного, действующего допуска от другой СРО, отсутствие необходимых документов, несоответствующее количество специалистов (их должно быть минимум 2 работника, состоящих в НРС и 3-5 специалистов для компаний, претендующих на проведение особо опасных и технически сложных работ). В случае отказа можно обратиться в другое СРО, главное, чтобы место его регистрации совпадало с местом регистрации застройщика.
Предусмотрено обжалование отказного решения в судебном порядке. Для этого подается заявление с требованием о признании отказа в допуске СРО неправомерным и его отмене. Важно понимать, что без веских оснований суд не примет решение в пользу застройщика, и отказ останется в силе.
В заключении хочется сказать, что хотя членство в саморегулируемой организации и не обязательно для застройщиков, оно дает большие преимущества. Участник СРО имеет больше возможностей в сравнении с теми, компаниями, которые работают без этого статуса. В частности, это возможность осуществлять любые виды строительства и монтажа своими силами, без привлечения сторонних организаций и доступ к конкурсам государственных закупок.
Допуски в СРО: нужны ли они заказчику-инвестору?
Необходимо ли заказчику-инвестору иметь допуски в СРО?
С 1 июля 2017 года допуски в СРО отменены. Для подтверждения права на выполнение определенных видов строительных работ с 1 июля достаточно получения выписки из реестра членов строительной СРО.
Положениями ГрК РФ не установлена обязанность застройщика (заказчика) являться членом СРО, в случае если такой застройщик (заказчик) не осуществляет строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства самостоятельно.
В связи с этим в Письме Минстроя России от 17.08.2016 N 26526-ОС/02 (ответ на вопрос 2) указано, что с 01.07.2017 прекращается действие свидетельств о допуске к определенному виду или видам работ.
В связи с этим в Письме N 26526-ОС/02 (ответ на вопрос N 2) указано, что с 1 июля 2017 г. прекращается действие свидетельств о допуске к определенному виду или видам работ.
Единственным документом, подтверждающим членство юридического лица или индивидуального предпринимателя в саморегулируемой организации в сфере строительства, с 01.07.2017 будет являться выписка из реестра членов саморегулируемой организации[1].
2. Как установлено ч. 2 ст. 47 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.09.2017) работы по договорам о выполнении инженерных изысканий, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком или лицом, получившим в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации разрешение на использование земель или земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для выполнения инженерных изысканий, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Выполнение инженерных изысканий по таким договорам обеспечивается специалистами по организации инженерных изысканий (главными инженерами проектов). Работы по договорам о выполнении инженерных изысканий, заключенным с иными лицами, могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких саморегулируемых организаций.
В ч. 2 ст. 52 ГрК РФ предусмотрено то же требование для выполнения работ по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства.
При этом, частью 2.1 статьи 47, частью 4.1 статьи 48, частью 2.2 статьи 52 Кодекса определен круг лиц и условия, при которых членство в саморегулируемой организации при выполнении работ по соответствующим договорам с 1 июля 2017 года не требуется.
Исходя из положений вышеприведенных норм следует, что членство в СРО требуется лицам, которые непосредственно осуществляют работы по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации, строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства.
Также в Письме Минфина России от 05.10.2017 N 24-02-06/65169 разъяснено, что положениями ГрК РФ не установлена обязанность застройщика (заказчика) являться членом СРО, в случае если такой застройщик (заказчик) не осуществляет строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.
Если же заказчик (инвестор) планирует осуществлять указанные работы самостоятельно без привлечения специализированных организаций, членство в СРО необходимо.
